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계약 전에 중요한 정보 밝혀라 !
06/21/2015 10:15 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 4,137  



계약 전에 중요한 정보 밝혀라 !


계약서에 합의를 한 후에서야 훔친 물건을 슬몃 슬몃 내어 놓듯이 부동산에 잘못된 사실을 내미는 것이 현재의 제도이다. 현재 제도가 잘못되어 있다.

California 에서는 판매자 또는 구입자가 어떠한 조건을 내 세우지 않고서 계약을 할 수 있다. 1~4 동의 단독주택 매매에서는 판매자가 구입자한테 “결함 보고서 (Transfer Disclosure Statement (TDS))” 와 “자연 재해 보고서 (Natural Hazard Disclosure (NHD))를 계약서를 ”제출하기 이전 또는 계약서를 수락한 후“에 보고서를 제출 할 수 있도록 되어 있다. 그러나, 통상적으로 계약서를 제출하기 이전에는 판매자나 부동산 업자가 결함보고서나 자연재해 보고서를 제출하지 않는다. 만약 경우에 계약이 성립되지 않았을 때에는 괜히 서류 작성하는 것과 비용 지불을 해야 하기에 까딱 잘못하면 헛 수고가 되기 때문이다. 이들 보고서를, 사람이 직접 배달을 한 경우에는 3 일 이내 그리고 우편으로 받았을 때는 5 일 이내까지 구입자가 계약 취소를 할 수 있는 권리가 있다. 물론, 판매자가 이 시간 안에 이런 사실을 밝히는 사람도 더 물다.

구입자는 TDS 나 자연 재해 보고서 (NHD) 를 받은 날로부터 3 일 또는 5 일 후에 계약 취소를 할 수 있다.


흥정을 시작하면서, 부동산에 잘못된 사실을 알게 된다면, 구입을 해야 할 것인지 안 할 것인지를 판단 할 수가 있다. 결함이 있는 부분에 대한 가격도 미리 흥정을 할 수가 있다. 오랜 시간 동안 흥정을 한 후에서야 부동산에 어떤 결함이 있다는 사실을 밝히는 현재의 제도가 잘못 되어 있다. 계약 중에 잘못된 사실을 밝히는 사람도 있지만 아예, 모르쇠 노릇을 하면서 계약이 끝이 나도록 일체 밝히지 않는 판매자와 부동산 업자가 있다.


무허가로 증축된 주택이라는 사실을 Escrow 중에서야 슬쩍 밝히는 판매자와 부동산 업자도 있다. 계약 이전에 이런 사실을 통고 해 주었더라면, 흥정을 할 때에 고려를 할 수

있었든 상황인데도, Escrow 중에서야 이런 문제를 밝혀 오면 구입자 입장에서는 난감 해 진다. 다른 부동산을 구입 할 수 있었든 기회마저 놓쳐 버리는 현상도 발생한다.

흥정 시간 중에 가격 상승이 되어서 다른 부동산 구입을 할 수 있는 기회를 놓치는 경우도 발생한다.


최근에, Orange County 에 다가 상업용 부동산을 구입한 사람의 하소연이 있다. 부동산을 구입 한 6 개월 후에서야, 상가 진입로가 정부에 수용되었으며, 다른 우회 도로는 공사를 위해서 3 년간 폐쇄된다는 사실을 알았다는 것이다. 분명히 판매자와 부동산 업자는 정부 수용 사실을 알고 있었든 것이다. 한인 구입자 입장에서는, 계약 이전에 이런 사실을 알았더라면, 애초에 이런 부동산을 구입하지도 안했다는 것이다. 현재 판매자와 판매자 구입자 부동산 업자 상대로 소송을 진행 중에 있다.


부동산 매매 시에 판매자가 구입자에게 밝혀야 할 사항들이 있다. 현재의 부동산 협회 (CAR)에서 만든 표준 계약서에는, 판매자 부동산 업자가 위험한 중요 사항들을 계약 이후에 밝힐 수 있도록 되어 있다.

현재 사용하는 CAR 표준 계약서에는, 계약서를 수락한 후에 7 일 이내에 부동산에 관련된 중요한 정보와 잘못된 결함 보고서 (TDS)와 자연 재해 보고서를 구입자에게 서면으로 제공해야 된다. 구입자는 판매자 측으로부터 사람이 직접 배달을 해 왔을 때에는 3 일 이내에 계약 취소 또는 우편은 5 일 이내에 취소를 할 수 있다. 그러니, 현재의 CAR 계약서에서 판매자가 중요한 사실을 숨기고 있다가 훗날에서야 밝혀도 된다고 되어 있다.

최저한 보고서를 제출하는 대신에 서면으로 결함 사실을 사전에 통고 해 주는 것이 좋다.


구입자도 법에 의해서 구입자가 부동산 결함을 밝혀야 할 의무가 있다. 현재의 CAR 표준 계약서에는, 구입자가 부동산 결함 조사를 할 수 있는 기한인 17 일 이내에 하게 되어 있다. 이 짧은 날자 안에 구입자가 집을 검사하고 다른 조건들을 검사해서 구입을 하느냐, 안 하느냐의 결정은 17 일 이내에 계약 취소를 할 수 있도록 되어 있다. 이 날자가 구입자의 위험 부담을 줄이기 위한 충분한 시간이 되는가 ? 하는 것도 구입자 입장에서 생각 해 볼 문제다.


이제는 구입자에게 위험 한 사항을 계약 이전에 밝혀야 한다는 판례가 있다.

사건에서, Short sale 판매 위탁을 받은 부동산 업자가 MLS에 $ 749,000~ $ 799,000에 매물로 내 놓았다. 구입자는 30 일 Escrow에 $ 749,000에 모든 저당이 없다는 조건에 구입한다고 계약을  했다. 부동산 업자는, 판매자가 3 개 은행 융자가 $1,141,000 이며 주택 가격보다도 융자 액수가 많다는 사실을 밝히지 않았다. MLS에 광고한 가격 되로 판매를 못 할 수 있다는 것도 밝히지 않았다. 구입자는 계약서에 서명을 한 후에 살고 있든 자기 집을 판매해서 Short Sale 로 구입 할 집 돈을 마련했다. 판매자는 융자 받은 은행으로부터 Short Sale 수락을 받지 못하므로 서 구입자는 손해를 보았다.

구입자는, 부동산 업자가 판매 위탁을 받았을 때에 과다한 부채이므로 Short Sale 수락이 어렵다는 사실을 알고 있으면서도 숨겼기에 피해를 당했다고 주장했다.

부동산 업자는, 은행이 $392,000 융자를 탕감해 주어야 구입 할 수 있다 또는 현찰이기에 구입 할 수 있다는 보장을 안했다. 융자는 판매자 개인적 비밀이므로 부동산 업자가 밝혀야 할 의무가 없다. Escrow를 개설 한 후에 저당 내용을 밝혔으므로 책임이 없다고 주장했다. 판매자 부동산 업자는, 구입자 부동산 업자가 안이므로 short sale 판매가 안 된다는 사실을 밝힐 의무가 없다고 주장했다.


법원은, 부동산 업자는 구입자가 구입 계약서에 서명을 하기 이전에 매매가 종결되기 어려운 위험이 있다는 사실을 통고할 의무가 있다. 판매 홍보 (solicited) 시작과 함께 위험성을 알렸어야 된다. 부동산 업자는 정직하고 공평하게 일 해야 할 의무가 있다. 판매자 개인의 비밀이라고 하더라도 매매에 중요한 영향을 주는 사항은 밝혀야 한다. 판매자가 부동산 가치의 중요한 영향과 부동산의 바람직한 영향을 알고 있는 것 또는 구입자만 모르고 판매자만 알고 있는 지식은 구입자에게 밝혀야 한다. 부동산 업자가 이러한 사실을 알고 있을 때에는 구입자에게 밝혀 주어야 할 의무가 있다. 왜냐하면, 구입자가 이런 정보를 알게되므로서 구입을 해야 할 것인지 안인지를 결정할 수 있다. 구입자가 이런 사실을 모르게 되면 Escrow를 종결할 수 있을 런지를 모르고서 피해를 당하게 된다.

비록 판매자 부동산 업자가 구입자를 보호하지 않는다고 하더라도 부동산 업자는 매매와 관련된 합당한 보호와 관리를 해 주어야 할 의무가 있다. 매매과정에 위험이 있는 것, 지연이 될 수 있다는 사실, 구입자에게 위험에 있다는 것을 알려 주어야 할 의무가 있다.

부동산 업자가 매매 수수료를 받는 이유는, 손님한테 적합한 보호를 해 줌으로서 위험을 줄여 주는 역할을 하는데 있다. 판매자의 재정적 상태를 구입자가 매매 계약서를 서명할 때는 밝혀야 된다. Short sale은, 은행 수락 또는 판매자의 현찰로 모든 저당 설정된 것을 지불 해야만 된다는 것을 구입자에게 밝혀 주어야한다. 구입자한테 매매가 종결 될 수 없는 위험성을 알려 주어야 한다.


현재의 CAR 표준 계약서에서는, 매매 과정에서 구입자가 계약서에 서명하기 이전에는 소유권에 잘못이 있는가, 위험성이 있는가를 알 수가 없다. CAR 표준 구입 양식에는, 구입자는 escrow을 개설 한 이후에서야 사전 저당 설정 보고서를 받게 되어 있다.

부동산 저당 보고서에서 담보 계약서를 조사하더라도 융자 잔금을 파악 할 수가 없다.

계약서에는 저당이 없는 소유권을 받는다고 했더라도 판매자가 밝혀 주지 않으면 모른다.

이제는 구입자가 escrow 가 종결되지 않거나 지연 됨으로서 피해가 발생했을 때는 부동산 업자 상대로 소송 청구를 할 수 있다. 위험한 정보는 계약 시작과 함께 그리고 홍보 시작과 함께 위험성을 알려야 부동산 업자와 판매자한테 위험 부담이 적다.

많은 부동산 업자들이 생각하기에는, 부동산 협회 (CAR)에서 만든 계약서를 최고의 계약서로 생각하고 있지만 잘못된 부분들로 인해서 CAR 계약서에 대한 소송 사건들도 있었다.


김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070



 

 


 
 

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