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MLS 가격보다 더 달라면 계약위반
11/26/2016 10:47 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,297  


MLS 가격보다 더 달라면 계약위반 ? 


부동산 판매 가격이 부동산 협회에서 운영하는 매물정보 (MLS)에 기재되어 있다.

현찰로 MLS에 표시 해 둔 가격 되로 구입하겠다고 했다. 판매자는 이 보다 더 높은 가격을 제시하는 경우가 있다. 특히 주택 가격이 상승하는 지역에서는 복수 구입자와 현찰 구입자가 몰려온다. Short Sale이 흔했든 2007 년부터 2012 년 사이에는 MLS 가격보다도 10 ~ 30 % 상회했다.  당시는 현찰 구입자가 30 % 선이었지만 현재는 18 % 대이다. 이런 현상은 주거용 부동산에 국한 되어 있다. 과거에는 주택 구입은 투자 대상이 안이었다. 과거에는 주택 가격 상승은 물가 상승과 비슷한 정도였다. 평균 5 % 정도 상승되면 좋은 것이라고 생각했다. 그러나 2012 년 초부터 주택이 투자로 인식되었다. 지역에 따라서는 10 ~ 30 % 상승했기 때문이다. 주택이 안인 다른 부동산에서는 MLS 가격보다 더 높은 가격에 판매가 되는 것은 흔하지 않다.


MLS에 올려둔 판매자 부동산 업자는 판매자와 계약이 되어 있다. 그런데 MLS에 올려 둔 가격보다도 더 많은 돈을 지불하라고 한다면 계약 위반이 안이냐 ? 허위 선전이 안이냐 하는 문제가 발생된다.


구입자나 부동산 업자 입장에서는, MLS 가격은 거짓말이냐 ? 하는 문제가 있다. 판매자와 부동산 업자간의 계약 위반 안이냐 하는 문제가 발생한다. 판매자 부동산 업자는 판매자와 판매 의탁 계약이 되어 있다. 판매자가 얼마에 팔겠다고 계약을 했는데도 계약된 가격보다도 더 많은 가격을 달라고 하는 것은 계약 위반 안이냐 ? 하는 문제가 발생한다. 구입자 부동산 업자 입장에서도, MLS 가격에 구입하겠다는 구입자를 찾았는데도 더 높은 가격을 요구하는 것은 의탁 계약 위반이라고 주장 할 수 있다.

그렇다면 계약 위반이니까, 부동산 업자 수수료를 지불해야 될 것 안이냐 ? 하는 문제가 발생 된다. 구입자 입장에서도, 판매 가격도 엉터리인데, MLS에 설명한 다른 모든 정보가 엉터리 안이냐 하는 의구심도 갖게 된다. 판매자가 MLS 가격보다도 더 높은 가격을 받겠다는 것을 보면, 진심으로 판매할 의향이 있는지, 안인지 의심스럽기도 하다.


법에서는, “부동산 업자는 MLS 정보가 진실 된 내용이라는 것을 책임 져야하고, 잘못된 설명 혹은 정확하지 못한 지식에 의해서 타인이 피해를 당 할 수 있다는 것을 알아야 한다.” 부동산 업자가 “합당하게 아는 것 또는 알았어야 할 정보이므로 MLS 내용이 정확하다는 법적 책임이 있다. 부동산 업자가 진심으로 믿지도 않는 사실, 합당하지도 않다고 믿는 것을 설명했으면 사기에 대한 책임이 있다“는 것이 법이다. 그러나 MLS에 올려둔 가격만은 여기에 적용되지 않는다. ”가격“은 판매자가 제시한 가격이므로 여기에 적용되지 않는다는 것이다.


MLS 내용에는 2 가지 뜻이 포함된다. 하나는 판매자가 제시한 가격이 있고 또 하나는 부동산 업자가 부동산 내용 설명을 한 것이다. 가격은 판매자가 제시한 것이다. MLS에서 제시한 가격은 광고나 판촉을 위한 가격일 뿐이다. 부동산 구입을 할 때에 구입자가 수락할 수 있다는 가격이 안이다. 이것은 판매자가 구입자를 끌어 들이기 위해서 유혹하는 가격이다. 구입자 초대를 위한 가격이다. MLS에 나온 가격에 판매자가 수락한다는 것이 안이다. Short sale이나 차압 부동산 거래에서 흔히들 볼 수 있다. 부동산 업자가 MLS에 제시한 가격보다도 은행이 계속해서 가격을 올리는 경우가 일반적이다. 또 하나는, 부동산 업자가 MLS에 여러 다른 내용과 조건들을 설명하고 있다. 부동산 업자가 기재한 이런 내용에 대해서는 부동산 업자가 알고 있어야 한다. 부동산 업자의 잘못 된 내용에 대해서는 부동산 업자한테 책임이 부과된다. 그러나 가격에 대해서는 여기에 적용되지 않는다. 비록 부동산 업자가 MLS에 가격을 올려놓았지만 “가격”에 대해서는 부동산 업자가 책임을 지는 것이 안이다.


한 사건에서, MLS 가격 되로 현찰로 구입하겠다고 제시했지만 판매자가 수락을 하지 않자 사기로 소송을 했다. 구입자 부동산 업자가 listing 가격에 나온 가격 되로 현찰로 구입하겠다고 했더니 판매자는 다시 더 높은 가격을 요구했다. 구입자 부동산 업자는, 판매자가 MLS 가격에 수락을 하지 않자 판매자 상대로 부동산 수수료 청구 소송을 했다. 

2005 년에 Riverside에 있는 47 acre 빈 땅을 현찰로 1천7백만 달러에 구입하겠다고 부동산 업자를 통해서 계약서를 제출했다. 구입자는 구입 할 수 있는 준비가 되어 있었다. 판매자는 구입자한테 $1천9백5십만을 요구했다. 구입자는 MLS 가격 보다도 $2,000,000 더 추가된 가격에 수락하지 않았다. 구입자 부동산 업자는 판매자 상대로 “판매의탁 계약”에 근거한 수수료 지불 청구 소송을 했다. 법원은, 판매자에게 승소 판결을 했다. 부동산 업자는 고등법원에 항소를 했다.


고등 법원은 확정판결을 했다.

구입자 부동산 업자는, 판매자는 MLS 가격보다도 더 높은 가격을 요구 할 수 없다고 주장했다. 구입자는 MLS에서 제시된 가격 되로 전액 현찰 지불하겠다는 계약서를 수락하지 않았을 때에는 판매자가 부동산 수수료를 지불해야 된다고 주장했다. 비록 구입자가 계약 위반을 했다고 하더라도 수수료를 지불해야 된다. 구입자 부동산 업자가, 구입자한테 MLS 가격보다도 더욱 높은 가격에 말한다는 것은 마치 부동산 수수료를 더 챙겨 받기 위해서 말하는 것과 같으므로 도덕적으로도 위험한 문제가 있다. 구입자 부동산 업자로서는 손님을 위해서 가격을 낮게 제시해야 하지 높게 제시하는 것은 문제가 있다고 생각한다고 주장했다.


법원은, 의탁 계약이나 MLS에서 1천7백만 달러라고 제시한 것은, 단지 구입자로부터 구입 계약서를 받아내기 위한 권유에 불과하다. “판매 의탁 계약”에 의해서 구입자 부동산 업자가 매매 수수료를 받을려면 “구입자는, 판매자가 제시한 계약 조건과 가격에 수락 할 수 있게 준비가 된 구입자 또는 판매자의 어떠한 가격과 조건에 합의 할 수 있는 구입자라야 한다.” 그리고 부동산 업자 수수료는 Escrow 가 종결 될 때에 지불한다고 되어 있다. 구입자 부동산 업자는 여기에 의해서 수수료 청구를 못하게 되어 있다고 판결했다.


김희영  김희영 부동산  (951) 462 - 1070


 
 

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