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양쪽 부동산업자 (Dual agent)로 피해
11/23/2018 03:26 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,955  


양쪽 부동산 업자 (Dual agent)로 피해 


한 부동산 업자가 판매자와 구입자 양쪽을 대리 (Dual Agent)하는 경우가 있다. 이것은 두 주인을 섬기는 것이다. 두 주인을 위해서 최선을 다 할 수 있을 까 ? 절대로 못한다. 

결과적으로 한쪽에 피해를 줄 수 있으므로 부동산 업자는 손님에 대한 충성과 신뢰 위반이 될 수 있다.


부동산 업자는 판매자 또는 구입자를 위해서 부동산 매매를 도와주는 service 일을 하고서 수수료를 받는 직업이다. 일반적으로 판매자가 판매자 부동산 업자 (Seller's Agent/listing agent)한테 판매 수수료를 주택은 6 %, 주택이 않인 토지, 상가, 사업체 같은 부동산은 10 %를 제공하는 것이 관행이다. 물론 법으로 정해진 것은 안이다. 그리고 특별히 판매자가 구입자 부동산 업자 (Selling agent/Buyer agent/cooperating broker)한테 몇 % 의 수수료를 지불해야 된다는 계약이 없는 이상, 판매 위탁 계약 수수료는 판매자 부동산 업자한테 귀속되기 때문에 판매자 부동산 업자가 주택 매매 수수료를 6 % 받아서 구입자 부동산 업자한테 3 %를 지불하건 1 %를 지불하건, 지불하지 않아도 판매자 부동산 업자 마음되로 결정 할 수 있다. 그러나 판매자 부동산 업자 대부분은 구입자 부동산 업자한테 수수료의 일부를 지불하는 것이 관행이다. 


어떻든, 판매자 부동산 업자는 구입자 부동산 업자와 수수료 일부를 지불하지 않고서 혼자서 수수료 100 %를 받아 챙기기 위해서 판매자 부동산 업자가 구입자 부동산업자로 변형되는 경우가 허다하다.


법에 의해서, 부동산 업자는 의뢰자의 결정에 영향을 주는 중요한 문제를 모를 때에는 배워서라도 알아야 된다. 부동산 업자를 채용한 목적은 전문 지식과 능력을 믿고서 채용했다. 의뢰자의 결정에 영향을 줄 수 있는 중요한 문제를 부동산 업자가 필요한 것을 찾아서 조사해야 된다. 그리고 의뢰자의 부동산과 파생될 사항에 대해서 의뢰자한테 조언 해 주어야 된다. 부동산 업자는 일반적으로 취득할 수 있는 중요한 정보를 취득해서 의뢰자에게 밝혀 주어야 된다. 부동산 업자는 의뢰자에게 최선의 혜택이 될 수 있도록 매매에 영향을 주는 바람직한 것과 파생 될 중요한 사항을 조사하고 배워서 의뢰자에게 조언을 해 주어야 된다.


몇 사건에서, 부동산 업자 책임에는 기록 검토 (inspect records) 또는 소유권 또는 부동산 사용에 대한 허가 사항도 포함된다. 부동산 업자는 (1) Escrow가 종결되기 이전에 지역권 (Easement)에 관련된 easement 사용과 폭, 길이 같은 것을 위해서 “부동산 등록 기록 (preliminary title report)을 검토하지 않거나 또는 Title 회사에서 지역권에 대한 것을 설명하고, 지도 상에서 위치를 가르켜 주는 것을 조언하지 않았다. (2) 부동산 업자 매물(MLS)기록에 나타난 면적을 재확인하지 않았다. (3)추가 방을 만든 것에 대해서 건축 허가 검토를 하지 않았고, 구입자가 허가를 받아야 한 다는 조언을 안했고 (4) 구입자한테 법에서 요구하는 정화조 검토 할 것을 조언하지 않았고 (5) 주택에 분명한 물리적 결함이 있는데도 밝히지 않았다. 면적을 확인하지 않고 경계선에 대한 정보를 제공하지 않았다.

부동산 업자가 구입자가 구입 시 융자에 대해서 담보가 없는 것을 원하고, 계약서에 변호사 비용 조항이 없고, down payment 돈을 타인한테 빌린 돈이라는 사실을 밝히지 않았다.

부동산 업자 책임에는 기록 검토, 소유권 상의 허가 사항, 부동산 사용에 관련된 것이 포함되어 있다. 그러나 부동산 업자의 조사 책임에는 당해 매매 부동산이 안인 것 과 공공기록 조회를 해야 하는 의무는 제외된다. 이러한 문제는 구입자한테 조사 의무가 있다.

부동산 업자가 공공기록을 조사해야 된다는 소송 사건들이 있었지만 모두가 패소 당했다. 부동산 업자가 알고 있는 정보 그리고 눈으로 검사를 해서 잘못된 것을 밝혀 만 주면 된다.


관습법에서도 부동산 업자는 의뢰자에 대해서 최선을 다하고, 충실 할 것과  충성심 (loyalty) 그리고 부동산 업자로서의 지식과 능력 의무, 관심을 갖이고서 의무 수행을 해야 된다. 이것은 알아야 할 의무와 의뢰자의 결정에 영향을 주는 사항에 대해서 의뢰자에게 조언을 해 주어야 되는 것이 합쳐진 것이다.


부동산 업자는 이것으로 중요한 사실을 밝혀야 할 것이 충분하지 않다. 부동산 업자는 의뢰자에게 최선의 혜택을 위해서 조사를 해야 되고 매매와 관련된 부동산이 적합한가를 배워서라도 조언 해 주어야 되고, 파생효과에 대해서도 조언을 해 주어야 된다.


즉, 판매자 부동산 업자는 판매자만을 위해서 충성을 다해야 되고, 구입자 부동산 업자는 구입자만을 위해서 충성해야 된다. 그런데 판매자와 구입자 양쪽을 위해서 일하게 된 양쪽 부동산 업자가 이 원칙을 충족 시킬 수 있을 까 ? 양쪽 대리를 하는 부동산 업자는 절대로 이 원칙을 충족시킬 수 없다.


성경에서도, 두 주인을 섬기지 못한다고 규정했다. “아무도 두 주인을 섬기지 못한다. 한쪽을 미워하고 다른 쪽을 사랑하거나, 한쪽을 중히 여기고 다른 쪽을 업신여길 것이다. 너희는 하나님과 제물을 함께 섬길 수 없다.” (마태 6:24, 누가 복음 16:13) 

이것이 진리다. 분명 한쪽은 혜택을 보게 되고 한쪽은 피해를 볼 수 있다. 사랑도 한 사랑이란 말이 있다.


구입자 부동산 업자는 구입자를 위하여 최저한 낮은 가격과 좋은 조건에 구입하도록 해 주어야 된다. 그런데 양쪽 부동산 업자는 절대로 이렇게 할 수 없다.

한쪽은 양보를, 다른 쪽은 이익, 혹은 둘 다 이익을 볼 수 없었을 때에만 양쪽 대리인 의무를 충실히 하는 것이다. 그러므로 한 부동산 업자가 판매자와 구입자 양쪽 모두한테 신뢰를 받을 수 있게 일을 할 수 없다.


법원 판결에서 보면, 전문인 태만에 대한 공소시효는 2 년이다. 하지만 판매자 부동산 업자와 구입자 부동산 업자에 대한 공소 시효가 다르다. 구입자 부동산 업자한테는 공소 시효는 충실, 신뢰 위반, 계약 위반을 적용해서 4 년으로 두고 있다.

양쪽 부동산 업자는 판매자와 구입자를 대리한 것이지만 구입자 부동산 업자가 되므로 4 년 공소시효, 심지어는 피해를 발견한 이후 4 년으로 적용하기도 한다.


양쪽을 대리하는 부동산 업자는, 매매가 완결될 때 까지 모든 중요한 정보, 가격을 결정할 수 있는 사항, 구입, 판매, 기간에 대해서 비록 한 쪽의 비밀이라 할지라도 다른 상대방에게도 밝혀야 된다. 양쪽 주인을 대리하는 사람이 구입자만을 유리하게 했으면 중요한 정보를 제공해야 할 의무를 위반 한 것이다.


한 부동산 업자가 두 의뢰자 (판매자, 구입자)를 대리하면서 부동산 업자가 한쪽만을 만족하게 했으면 대리인 의무를 위반한 것이다.

법적으로 양쪽 부동산 업자가 될 수 있다. 그러나 절대로 판매자와 구입자 양쪽을 만족 시킬 수가 없다.


새 법에서, 2019 년 1 월 1 일부터, 판매자와 구입자 모두를 대리하는 양쪽  2 중 부동산 업자는 구입자 또는 판매자의 재정 상태, 이들이 판매 또는 구입 충동 결정 상태 (motivations), 흥정 상태 또는 다른 개인적 정보가 가격에 영향을 미치는 것을 계약 당사자의 서면 허락이 없는 한 제공하지 못한다. 즉, 계약 당사자의 판매, 구입자의 구입 동기나 목적 등에 대해서 벙어리가 되어야 되므로 양쪽 부동산 업자한테 매매와 관련된 정보를 취득을 할 수가 없다.

결과적으로 판매자나 구입자 모두한테 깜깜이가 되고 계약 당사자는 손해가 된다.


피해자는 혜택을 받은 구입자 또는 판매자 상대로 피해 청구를 할 수 있다.

부동산 업자를 도와준다는 목적으로 부동산 업자를 채용하는 사람이 있다. 하지만 잘못하면 부동산 업자를 채용한 사람이 상대방의 피해까지 보상 해 줄 수 있다. 그래서 부동산 업자 채용은 조심해야 된다. 비록 양쪽 부동산 업자가 안이라고 하더라도 부동산 업자의 잘못으로 피해를 당했을 때에는 잘못된 부동산 업자를 채용한 사람한테 책임이 있다.


특히, 한 부동산 업자가 양쪽 주인 대리인으로서 일을 할 때 한쪽에 잘못 설명, 혹은 중요한 정보를 밝히지 않음으로써 한쪽은 피해를 보고 다른 쪽은 이익을 보았을 경우가 있다. 이때에 이익을 받은 계약 당사자 (구입자 혹은 판매자) 한 쪽이 피해를 배상해야 된다.


한 사건에서, 구입자가 투자로서 아주 헐하게 구입했다가 짧은 시간에 큰 이익을 보고서 재판매를 했다. 그러므로 과거 판매자는 손실을 본 것이다. 법원은, 부동산 업자가 판매자를 위하여 최대한 가격을 받아 주기 위해서 노력하지 않았다. 투자가라는 것을 밝히지 않았다. 비록 판매자로부터 판매 위탁을 받았지만 구입자만을 위해서 일을 했다. 구입자와 양쪽 부동산 업자는 판매자한테 피해를 보상해야 된다.


양쪽 부동산 업자가 한 쪽에 거짓 설명 또는 중요한 정보를 밝히지 않았을 때에는 한 주인이 다른 주인에게 책임을 져야 한다. 피고가 부동산 업자에게 매매 시에 사기에 대한 것을 허락하지도 않았다. 그러나 부동산 업자로 인해서 역효과가 발생했다. 부동산 업자의 사기 행위에 의하여 구입자가 이득을 취하게 되었다.


부동산 업자가 알고 있는 정보가 구입자 또는 판매자에게 나쁠 수가 있다. 이때에 한 사람한테는 전해 주지 않고 다른 사람한테 전해 주므로 해서, 부동산 업자로부터 정보를 받은 사람이 혜택을 보았다면, 혜택을 본 사람이 부동산 업자의 잘못에 대한 책임이 있다.


부동산 교환 시에, 원고와 피고를 대리하는 부동산 업자가 계약상에서 변경이 있었던 사항을 피고 측에는 통고를 하지 않고서 escrow를 종결시켰다. 이때 부동산 업자는 원고의 부동산 업자이었기에 피고에게 피해 보상 해 주어야 된다.


한 부동산 사무실에서 여러 부동산 업자들이 일을 하고 있다. 때로는 한 사무실 내에서 한 사람은 판매자, 다른 부동산 업자는 구입자를 위해서 일을 하는 경우가 흔히 볼 수  있다. 이때에도 결과적으로 한 부동산 업자가 양쪽 주인을 대리하는 부동산 대리인이 된다. 왜냐하면, 한 사무실내에 있어서 판매 의뢰의 소속은 부동산 회사의 물건이 되고 또 판매가 그 회사에서 이루어 졌으면 한 부동산 회사에서 판매와 구입이 이루어 졌기 때문에 결과적으로 동일 부동산 회사에서 판매자와 구입자를 대리한 것이 된다.

부동산 판매 의탁을 받은 매물에 대한 책임은 부동산 사무실에 귀속된다. 또 판매자가 지불하는 부동산 수수료도 실질적 권한은 사무실 주인(broker)소유다. 그러므로 이러한 경우가 있었을 때 부동산 업자는 양쪽 사람을 대리하는 사람이며 그기에 대한 문제가 있을 때는 책임을 져야한다.


때로는 한 부동산에 대하여 두 구입자가 나타나는 경우도 있다. 이때 부동산 업자는 두 구입자에 대하여 대리인의 의무가 있다. 한 부동산에 대하여 흥미를 갖인 구입자가 판매 의뢰를 받은 부동산 업자에게 다른 부동산을 하나 더 찾아 줄 것을 요구했다. 그 결과 부동산을 찾았는데 그 부동산에 대하여 다른 구입자가 또 나타난 경우도 있다. 이때도 두 구입자에게 대리인의 의무가 발생한다.


주택 (1-4동)에 있어서 양쪽 주인 (판매자 와 구입자)을 대리하는 부동산 업자(dual agent)는 양쪽 사람에게 양쪽 주인들을 대리한다는 것을 밝혀야 한다. 주인이 양쪽을 일하는 것을 동의하고 있으면 된다. 2015 년 1 월 1 일부터는 주택 이외의 모든 부동산 매매에서도 양쪽 부동산 관계를 밝혀야 한다.


양쪽 부동산 업자에 대한 계약 취소 : 

부동산 업자가 양쪽 사람을 대리하고 있다는 사실을 알고 있는 즉시 계약을 취소하는 일을 시작해야 된다. 그러나 두 주인 (판매자, 구입자) 중 어느 한 사람이 부동산 업자가 양쪽을 위해서 일을 하고 있는 대리인이라는 것을 알고 있거나 알면서도 말을 하지 않고 있었을 때는 계약을 취소하지를 못한다. 몰랐든 사람만이 할 수 있다. 당사자가 안인 제 3 자인 부동산 업자는 이 문제를 항의 할 수 없다.


공소 시효 : 부동산 업자의 전문인 태만에 대한 공소시효는 2 년이다. 그러나 구입자 부동산 업자에 대한 공소 시효는 4 년까지로 적용 시키며 때로는 피해 발견 이후 4 년 까지 적용된 사건도 있다. 


2019 년 1 월 1 일 부터는, 과거에는 판매 위탁을 받은 판매자 부동산 업자를 Listing Agent 라고 불렀지만, 새 법에서는 Seller‘s  agent 로 변경한다. 그리고 판매자 만을 위한 부동산 업자 (Seller exclusively) 란 용어를 사용하지 않게 했다.  

그리고 과거 구입자 부동산 업자 (Selling Agent)를 새 법에서는, Buyer agent로 호칭하도록 변경되었다.


김희영  김희영 부동산 (951) 462 - 1070




 
 

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