김희영의 부동산칼럼

부동산의 모든것. 김희영의 부동산칼럼 안에 있습니다.

 
Virus, 퇴거 유예와 차압 9월1일 시행 새법
09/01/2020 02:18 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,551  



Virus, 주거 퇴거와 건물주 차압 보호 새법  (AB3088)


2020 년 8 월 21 일 까지 California 실업 수당 신청자가 4백9 십 만 명이 넘고, 주택 월부금 체납자가 3백4십만 이다.  이들한테 차압과 퇴거 유예를 하지 않으면  Virus 비상사태로 인해서 수백만 명이 거리로 쫓겨나는 것을  보호하고,  연방 정부로부터 재정적 보조가 있을 때 까지 세입자와 건물주 보호를 위한 목적이다. Virus 비상 사태 이후 퇴거 와 차압 유예는 행정 명령에 의해서만 집행 되어 왔다.  

그러나 2020 년 9 월 1 일부터 차압과 퇴거 유예를 위한 법률 AB 3088 을 2020 년 8 월 31 일 밤에 서명함으로서 즉시 시행되었다.  이 법은 2021 년 1 월 31 일 이후의 임대료에 대한 것을 적용되지 않는다. 이 법은 2021 년 2 월 1 일에 만기된다.


AB 3088 은 세입자가 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 체납된 임대료에 대해서 25 % 만 지불하면 체납된 임대료에 대해서 퇴거 시킬 수 없다. 물론 체납된 임대료는 지불해야 된다.  단, 건물주가 세입자한테 경제적 어려움이 있다는 진술서를 세입자한테 보내 온 것을 세입자는 15 일 이내에 작성해서 제출해야 된다.  진술서 내용 위반 시는 $1,000 ~ $2,500 배상 책임이 있다. 그러나 2021 년 2 월부터는 임대료 전액을 지불하지 않으면 퇴거당한다. 

2020 년 3 월부터 체납된 임대료는 “소비자 부채”로 처리해서 건물주는 2021 년 3 월 1 일부터  소액 재판을 통해서 체납된 돈을 받을 수 있다.  Virus 영향으로 모든 체납된 임대료에 관련된 퇴거는 2020 년 10 월 5 일 까지로 연기한다.

2021 년 2 월 1 일 부터는 임대료 전액 지불해야 된다는 것이 중요 내용이다. 


이 법은, 세입자, 주택 소유주, 소규모 건물주 구제,  주거용 임대 건물에 세입자가 입주한 4 세대 이하 건물, mobile home, 별채 (ADU) 에도 적용된다. 그리고 1 차 담보권 또는 담보가 된 주거용 부동산에 해당된다. 그리고 특정 부동산에 거주하는 세입자가 신종 Corona virus 로 인해서 소득 감소로 인해서 임대료를 지불 할 수 없는 경우도 포함된다.



세입자가 퇴거 연기 보호를 받을려면, 먼저 건물주가 세입자한테 Virus 비상사태 영향으로 임대료 지불이 어렵다는 진술서를 세입자한테 보내 주어야 되고, 세입자는 받은 날로부터 15 일 이내에 서명을 해서 건물주한테 보내고,  세입자는 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지는 매달 임대료의 25 % 를 지불해야 만 퇴거 방어가 된다.

세입자는 2021 년 2 월 1 일 까지 보호를 받을 수 있다.

세입자는 2020 년 3 월 4 일부터 8 월 31 일 까지 체납된 임대료에 대한 보호를 받을려면 virus 비상사태로 인해서 경제적 어려움을 당했기 때문에 임대료를 지불하지 못했다는 진술서에 위증 시에는 처벌 받는다는 내용에 서염을 해서 건물주한테 보내야 된다.


• 2019 년에 제정된 임대료 인상 제한, 퇴거 제한, 임대료 조정 법 등에 관련된 “세입자 보호법 AB 1482)은 2021 년 2 월 1 일 까지 연장한다.

Virus 영향으로 모든 체납된 임대료에 관련된 퇴거는 2020 년 10 월 5 일 까지로 연기한다.

COVID-19 영향으로 임대료 체납에 대한 보복 이외의 다른 사유로 보복적 퇴거 시키는 것을 보호하기 위해서 기존 보복법을 수정한다.


기존 체납금 :

그동안 체납된 임대료는 세입자가 지불해야 되지만 지난 기간에 체납된 돈으로 인해서 퇴거 소송을 당하지 않는다. 건물주가 이 돈을 받기 위해서는 임시적으로 소액 재판을 통해서 임대료를 받아 낼 수 있다. 건물주가 만약에 이 절차를 준수하지 않으면 상당한 벌금을 지불해야 되고 법률 위반이 된다.

• 건물주는 체납된 돈 징수를 2021 년 3 월 1 일부터 시작 할 수 있다.


경제적 어려움 진술서 :


건물주 :

경제적 어려움이 있다는 진술서 통고문은 건물주가 세입자한테 보내야 된다.  세입자는 여기에 서명해서 빋은 닐로부터 15 일 이내에 건물주한테 전해 주었을 때만 효력이 발생한다. 

만약에 임대 계약을 영어가 안인 다른 언어로 흥정을 했을 때에는, 건물주는 흥정했든 언어로 경제적 어려움에 대한 진술서를 작성해서 세입자한테 전해 주어야 된다.

• 건물주는 세입자한테 이 법에 의한 세부적인 세입자 권리 사항을 세입자한테 제공해야 된다.

세입자가 15 일 이내에 경제적 고난 신고서를 집주인에게 반환하지 않은 합당한 사유가 있는 경우에는 다시 재발급 해 주어야 된다.

건물주는, 만약에 세입자가 COVID-19 관련 재정적 어려움이 있다고 서명한 진술서를 건물주한테 전달하는 경우 또는 임대료 지불하라는 통고 이전 또는 임대 종료, 또는 계약 이행 통고 또는 임대 종료 기간 경과가 되었더라도 퇴거당하지 않는다는 것을 통고 해 주어야 된다. 

건물주는 세입자가 2020 년 3 월 4 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 체납된 임대료를 다른 사람한테 공개하면 안 된다.

• 건물주는 퇴거 절차법 위반 시에 벌금을 부과한다.

건물주가 법원을 통해서 세입자 퇴거를 시키지 않고서, 건물주 마음 되로 세입자를 퇴거 를 시키기 위해서 문을 잠거고, 개인 재산을 버리거나 전기, 수도 같은 공공시설을 차단하면 새 벌금으로서 건물주한테 $1,000 ~ $2,500을 부과한다.

세입자는 Covid-19 재정적 영향 신고서를 건물주한테 사람이 직접 배달, 만약에 건물주가 eMail로 통고를 허락 한다면, 건물주가 제공한 우편 주소로 배달 할 수 있을 때에는 건물주가 수취했다는 확인이 필요한 방법, 임대료 지불 하는 장소에 배달 할 수 있다.

이 통고를 건물주한테 배달 한 후에는 세입자는 2021 년 2 월 1 일 까지는 임대료 체납 된 사람이 안이다.

세입자가 만약에 Covid-19 영향으로 임대료를 체납했더라도 2021 년 1 월 31 일 또는 그 이전에 Covid-19로 경제적 어려움이 있다는 진정서를 건물주한테 15 일 이내에 전달해 주고,  각 기간 동안에 1 회 또는 그 이상의 임대료 지불 통고 기간인 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 임대료의 25 % 이상만 지불하면 현재나 미래에도 임대료 체납에 대한 불법 점유자가 되지 않는다.

상기에서 설명한 바와 같이, 만약에 COVID-19 비상사태로 인해 소득 감소 또는 경비 증가로 인해서 임대료를 2020 년 3 월 1 일부터 2020 년 8 월 31 일 까지 임대료를 지불 못했다는 경제적 어려움에 대한 진술서를 건물주한테  보낸 경우에는 이 기간의 임대료 체납으로 퇴거 당하지 않는다.

세입자는 Covid-19 비상사태로 인해서 소득 감소 또는 비용 증가로 인해서 경제적 어려움이 있다는 진술서에 위증 시 처벌을 받겠는 다는 내용서를 건물주한테 제공 했을 때는 퇴거로부터 보호받는다. 

건물주는 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 사이에 지불해야 할 임대료를 지불하지 않았기 때문에 퇴거 절차를 시작하기 전에, 건물주는 체납된 금액과 경제적 어려움을 진술 하는 공란의 양식을 세입자한테 전달 해 주어야 되고, 세입자는 15 일 이내에 서명을 해서 건물주한테 전달 해 주어야 된다.

건물주는 15 일 통고서를 요구 할 것인가를 세입자한테 통고 해 주어야 된다.

고용주의 서신, 실업 보험 기록, 병원비용 또는 어떠한 형식의 문서로서 경제적 어려움이 있다는 것을 서류를 증명하면 된다. 

건물주로부터 “15 일 이내에 임대료 지불 또는 임대 포기 또는 임대 계약 이행 (15-day notice to pay rent or quit or a notice to perform covenants or quit)“” 통고는 아주 중요하기 때문에 절대로 무시하면 안 된다.

만약에 “15 일 통고”를 받은 후에도 건물주가 세입자한테 경제적 어려움을 당한다는 세입자의 진술서를 “15 일” 이내에 건물주한테 배달하지 않았다면 세입자는 퇴거 당하게 된다. 


California 주 통고서 :

만약에 COVID-19로 인해 소득이 감소하거나 비용이 증가한 경우로 인해서 이 통고서에서 요구하는 임대료를 지불할 수 없다면, 건물주가 세입자한테 보낸 이 진술서/통고서 양식에 서명을 해서 15 일 이내에 건물주한테 전달 해 줄 수 있다.  이 15 일 기간에는 토요일, 일요일 그리고 다른 법정 공휴일은 포함되지 않는다. 그리고 세입자는 누락된 임대료에 대해서 25 % 이상만 지불하면 건물주는 퇴거를 시킬 수 없다. 하지만 체납된 임대료는 건물주한테 지불해야 된다. 세입자는 건물주한테 보낸 통고서 사본이나 사진을 찍어서 보관을 해 두는 것이 좋다.

위에서 설명한대로 건물주한테 통고서를 2021 년 1 월 31 일 이전에 제출하고, 만약에 매월 지불해야 할 임대료의 25 % 이상의 임대료를 지불해야 할 일자까지 지불 하거나 또는 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 사이의 기간 동안에  COVID-19로 인한 소득 감소 또는 비용 증가로 인해 임대료를 지불 할 수 없었던 기간 동안에는 건물주가 세입자를 퇴거 시킬 수 없다.


건물주가 세입자한테 경제적 어려움이 있다고 보내는 진술서  양식  ;

I am currently unable to pay my rent or other financial obligations under the lease in full because of one or more of the following:

1. Loss of income caused by the COVID-19 pandemic.

2. Increased out-of-pocket expenses directly related to performing essential work during the COVID-19 pandemic.

3. Increased expenses directly related to health impacts of the COVID-19 pandemic.

4. Childcare responsibilities or responsibilities to care for an elderly, disabled, or sick family member directly related to the COVID-19 pandemic that limit my ability to earn income.

5. Increased costs for childcare or attending to an elderly, disabled, or sick family member directly related to the COVID-19 pandemic.

6. Other circumstances related to the COVID-19 pandemic that have reduced my income or increased my expenses.

Any public assistance, including unemployment insurance, pandemic unemployment assistance, state disability insurance (SDI), or paid family leave, that I have received since the start of the COVID-19 pandemic does not fully make up for my loss of income and/or increased expenses.

Signed under penalty of perjury:

Dated:


세입자 :

• 세입자가 Virus 로 경제적 어려움이 있다는 진술서에 허위 사실이 없다는 것을 15 일 이내에 건물주한테 배달했을 때는 2020 년 3 월 1 일부터 2020 년 8 월 31일 까지 체납된 임대료로 인해서 퇴거 당하지 않는다.

세입자가 합당한 이유로 15 일 이내에 경제적 어려움 진술서 보내지 않았을 때에는 다시 요구해서 제출 할 수 있는 시간을 제공해야 된다.

• 세입자가 Virus 영향으로 경제적 어려움이 있다는 진술서를 건물주한테 보내지 않았을 때에는 2020 년 10 월 5 일부터 퇴거 당한다.

• 세입자가 Virus 영향으로 경제적 어려움이 있다는 진술서에 위증 시에는 처벌 받겠다는 진술서를 15 일 이내에 건물주한테 전해 해 주었을 때는 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 임대료에 대해서 25 % 이상을 지불 하면 퇴거당하지 않는다.

• 만약에 세입자가 다른 모든 사항을 준수 했을 때에, 세입자가 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 체납된 임대료로 인해서 퇴거당하지 않는다. 그러나 체납금은 “소비자 부채 (consumer debt)"로 정의한다.


만약에 집 주인이 개인 인 경우, 세입자가 3 월 4 일 이전에 입주 했는데 세입자가 소득 손실로 인해 임대료를 지불하지 못한 경우에도 적용된다. 단독 주택 소유주 차압 예방 법 (Homeowners’ Bill of Rights)은 소유주가 거주하지 않는 단독 주택인 1~4 동에 대해서도 적용된다. 과거에는 소유주가 거주하지 않으면 보호 받지를 못했다.


  고소득 세입자 :

만약에 건물주가 법에서 결정한 높은 수입 세입자 (세대에 $100,000 이상 또는 각 county 의 세대 평균 소득보다도 130 % 이상) 라는 소득 증명을 보유하고 있는 경우에는, 건물주가 세입자한테 COVID-19 전염병으로 인해 소득이 감소했거나 비용이 증가했음을 증명하라는 별도의 서류를 제공하도록 요청할 수 있다.


세입자 퇴거를 위한 시정 통고는 15 일 :

 세입자 퇴거 통고는 과거 “3 일 이내 준수 또는 퇴거 통고“는 15 일로 변경되었다.

여기에는 토요일, 일요일, 법정 공휴일은 제외된다. 또는 세입자는 건물주가 ”임대료 지불 또는  임대 만료 (quit)" 에 대해서 Virus 로 인한 경제적 어려움 진술서를 건물주한테 전해 줄 수 있다. 이 통고에는, 요구하는 금액과, 각 금액을 지불해야 할 날짜 (due date)가 명시되어야 된다.


퇴거 조건 :

• 2020 년 9 월 2 일부터 임대료 체납이 안인 상당한 법률 위반에 대해서는 퇴거를 시작한다.

세입자가 COVID-19 관련해서 임대료 미납으로 세입자를 실제로 퇴거시키는 경우라고 하더라도  "정당한 사유" 없이는 세입자가 퇴거당하지 않도록 보호해야 된다.



지방 조례 :


이법은, Covid-19 전염병에 대응하기 위해서 세입자 퇴거 보호를 위한 것이므로 임대법이 지방 정부의 조례나 행정 명령보다도 우선된다.


• 기존의 지방 정부 조례는 만기 기간 까지 유효하다.

2020 년 8 월 19 일 이후에 발효된 지방 정부 조치는 2021 년 2 월 1 일 이전에는 적용되지 않는다.

• 만약에 지방 조례에서 체납된 임대 기간을 지불해야 할 상환 기간을 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지로 제정되어 있는 조례가 있는 경우, 조례 시작은 2021 년 3 월 1 일부터 시작 되어야 된다. 


 • 이 법은 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 사이에 체납 임대료 지불 기한에 영향을 미치지 않는 한, 지방 조례에서 합당한 법률 위반 시 퇴거 조건을 설정 할 수 있으며, 이것은 주법과 일치해야 된다. 


퇴거 법원 :


2020 년 3 월 4 일부터 2021 년 1 월 31 일 사이에 제출 된 임대료 미납 사건에 대한 퇴거 판결은 비밀로 감추어진 대상이며, 어떤 결과에 관계없이 공개적으로 제공하면 안 된다.

특정 예외를 제외하고는, 만약에 법원이 세입자가 2020 년 3 월 1 일 이전에 불법 점유 한 경우를 포함하여 2021 년 2 월 1 일 이전까지 세입자의 불법점유로 결정하는 것을 금한다.

이 법안은 법원이 2020 년 10 월 5 일 이전까지는 어떠한 주거용 불법 점유자기 임대료 일부 지불 또는 전체 체납 또는 다른 비용에 관련된 어떠한 소송이나 소환장 발부를 금지한다.



차압 예방 :

주택 월부금을 지불 못하는 소규모 주거용 건물주는 (small landlords)는 차압 예방을 위해서  “주택 소유자 차압 예방법"에 의해서 월부금 지불에 위험을 당하는 사유로 ”월부금 지불 유예 (forbearance) 를 위해서 "Virus 재정 지원 (Corona virus Aid, Relief, and Economic Security (CARES)“ 법에 의한 청구를 했을 때에  보호 받을 수 있다. 


* 건물주 은행 월부금 지불 유예 (Forbearance) 신청 :

만약에 채무자가 2020 년 2 월 1 일 현재 월부금 체납이 안 되었는데도 비상사태 유효 기간 동안에 은행에 월부금 지불 유예 (forbearance) 신청을 거절 했을 때는 은행은 특정 서면으로 거부 사유를 통고해야 된다. 채무자가 Covid-19 긴급 상황으로 직접 또는 간접적으로 주택 융자 월부금을 지불하지 못하는 사람도 포함된다.

은행은  COVID-19 관련해서 “월부금 지불 유예“에 따른 연방법의 채무자의 선택권을 준수해야 된다.


• 건물주인 채무자가 월부금 지불 유예 (forbearance) 보호 신청 (CARES)을 했을 때에 투명성 위반에 대한 책임에 대한 소송을 제기할 권한을 부여한다.



법률문제 자문 :

법적 문제가 발생하면, Website :  lawhelpca.org에서 각 지역별로 여러 종류의 무료 법률 문제를 돕고 있는 비영리 단체를 소개 해 주고 있다.



김희영  김희영 부동산 (951) 462 - 1070

DISCLAIMERS: 이 글은 각 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information.

 
 

번호 제   목 날짜 조회
416 은행 월부금 부당독촉 불법 11/17/2020 824
415 운동 부상 피해 청구 11/10/2020 497
414 Virus, 사업체 파산 11/01/2020 1292
413 양로원, 노인 보호 의무 10/19/2020 1187
412 Virus, 사업체 업주와 고용인 10/04/2020 1308
411 Virus, 질병 통제국 (CDC) 퇴거 중단 09/13/2020 1710
410 Virus, 퇴거 유예와 차압 9월1일 시행 새법 09/01/2020 1552
409 Virus, 정부가 주거 체납 임대 보장 08/24/2020 1420
408 Virus, 퇴거와 차압 중단 언제까지 08/11/2020 2040
407 Virus, 월부금 지불 유예 07/31/2020 1729
406 Virus PPP 융자 처리 불법 07/21/2020 2213
405 Virus가 "하나님 뜻"이고 "축복" 인가 06/22/2020 5310
404 Virus 걸린 부동산 06/03/2020 2951
403 Reverse 융자 악몽 ! 05/14/2020 2293
402 주택 검사원과 감정사 그외 04/28/2020 1943
 1 |  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 |  10    


DISCLAIMER : 이 칼럼의 글은 해당 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.