공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

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모기지시장 업데이트(Nov 15, 2019) 미중 무역분쟁 타결 기대감으로 이자율 하락세 시현
11/16/2019 10:18 am
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 400  


30년 모기지 3.78% / UST 10yr 1.83%

KEY WORDS

미중 무역분쟁, BREXIT, Yield Curve Reshaping, 낮은 이자율, 주택매물 부족/높은 잠재수요

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 1.50~1.75%

 

Nov 15

Nov 8

Change

52-wk High

52-wk Low

30yr Jumbo

3.87

3.96

-0.09

3.60

4.61

30yr Fixed*

3.78

3.86

-0.08

3.46

5.05

30yr FHA

3.41

3.50

-0.09

3.25

4.57

15yr Fixed

3.44

3.51

-0.07

3.19

4.53

10yr Treasury

1.83

1.94

-0.11

1.43

3.25

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

1.95

1.92

+0.03

 

 

* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지 이자율은 3.78%로 지난주대비 8bp 하락하였고, 미국채 10년물은 1.83%로 지난주대비 11bp 하락하였습니다. 화요일 트럼트 대통령의 뉴욕 경제클럽 연설에서 특별한 이슈가 확인되지 않자 소폭 하락세로 출발한 시장은 다음날 연준의장인 파웰이 미국경제 확장세가 11년째 유지되고 있으며 이를 위하여 적절한 수용적 정책을 지속하겠다는 기존의 견해와 동일한 스탠스를 언급한 점과 CPI 지수가 시장기대치를 소폭 상회한 것으로 나타나면서 이자율은 점진적 하락세를 이어갔습니다. 주말경 발표된 소매판매 지수 또한 예상치를 소폭 상회하였으나 이자율 하락세를 돌리기에는 역부족이어서 일주일내내 이자율 하락세가 시장을 지배한 한 주였습니다. 이번주는 지난주 이자율이 큰 폭으로 상승한 것에 대한 반발 매수세가 나타난 가운데 일부 경제지표 호조세에도 불구하고 하락 마감한 상황이었습니다.  

[다음주 전망] 당분간은 단기 회귀선 2.0% 추세선 아래쪽에서 이자율 급상승에 따른 숨고르기가 진행되면서 향후 방향성을 정할 것으로 보입니다. 중장기적으로는 미중 무역분쟁 1단계 타결 최종발표, 12월 영국 총선 및 시장데이터 발표 내용에 영향을 받는 가운데 이자율 레인지가 상단부로 옮겨갈 것으로 예상합니다. 현 챠트 분석상 미국채 10년물 수익률 1차 레인지 1.80~2.00%이며 2차 레인지 1.70~2.15% 입니다.

 

Mortgage Applications

Composite Apps -0.1% => +9.6%Purchase Index 241.0 => 253.4Refinance Index 2,102.7 => 2,374.6

-MBA weekly home loan application activities for fixed rate, adjustable rate, conventional and government loans

 

Economic Indicators & Comments

- 10CPI 0.4% 상승하여 예측치 0.3% 상회, 전년동기대비 1.8% 상승. 미연준 12FOMC 이자율 동결 가능성 증가
- 10PPI 0.4% 상승하여 예측치 0.3% 상회, 전년동기대비 1.1% 상승. 미연준의 현 정책 스탠스 강화
- 10Retail Sales 0.3% 상승하여 예측치 0.2% 상회, 전년동기대비 3.1% 상승. 견조한 소매부문 안정세 재확인
- 10Industrial Production 0.8% 하락하여 예측치 (-)0.5% 하회. 산업생산성 소폭 부진세 시현

    US Recession Odds in 12 months by BBG Economics Model: 26% (Nov 19) from 27% (Oct 19)

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

10Building Permits

11/19()

 

1.383M

1.391M

10Housing starts

11/19()

 

1.320M

1.256M

11Phil Fed Manufacturing Index

11/21()

 

7.0

5.6

10Existing Home Sales

11/21()

 

5.48M

5.38M

11Manufacturing PMI

11/22()

 

51.5

51.3

 

Real Estate 톡톡(Talk Talk)

Title/Deed: 타이틀(Title)이란 어떤 부동산의 소유권 형태(Types of Ownership)로 명의등록(Vesting) 절차를 거쳐서 정해지며 소유권 양도증서(Grant Deed)란 셀러의 모든 명의와 재산권을 바이어에게 넘겨준다는 내용을 증명하는 서류로 둘 다 공증을 거쳐 카운티에 등기함으로써 효력을 발휘하는 소유권 관련 서류이다. 소유권 보증보험(Title Insurance)이란 어떤 부동산의 소유권이나 지분을 보장해주는 보험계약으로 부동산의 담보나 명의에 대한 제3자 클레임이나 재산권 하자사항 발생시 이에 대한 방어와 피해보상을 해주는 내용을 포함한다. 캘리포니아에는 두종류의 소유권 보증보험이 있는데, 부동산 바이어의 권리를 보장해 주는 오너 보험(Owner’s Policy)CLTA(California Land Title Association)와 모기지를 제공하는 은행의 권리를 보장해 주는 렌더 보험(Lender’s Policy)ALTA(American Land Title Association)이다. 셀러가 보험료를 지불하는 CLTA 증서의 커버리지는 해당 부동산이 매각될 때까지 유효하며, 바이어가 보험료를 지불하는 CLTA 확장형인 ALTA 증서는 모기지가 완납될 때까지 효력을 발휘한다. 커버리지 측면에서 보면, CLTA는 보험증서 발행시 등기되어 있는 소유권 관련내용만 보증해 주는 반면 ALTA는 조닝 변경 또는 보험증서 발행후 등기된 저당권(Lien)을 제외한 모든 위험에 대하여 보증해 준다. 소유권 관련 위험 내용으로는 문서위조, 사기, 동명이인, 공문서 기록오류, 상속자 누락 등 여러가지 사항들이 발생할 수 있다. 이러한 소유권 보증보험 프리미엄은 일회성 비용으로 최초 신청시 한번만 지급하면 된다. 참고로, 소유권 보증보험 발급과정을 요약해 보면, 매매계약 체결 => 타이틀 회사에서 Title Search(등기 열람)후 예비 타이틀 리포트(Preliminary Title Report) 발급 => 렌더의 예비 타이틀 리포트 리뷰 및 론 클로징 승인 => 정식 타이틀 보험증서 발급 => 에스크로 최종 클로징 순이다.

Escrow: 에스크로(Escrow) 상거래를 셀러와 바이어 사이에 신뢰할 있는 중립적인 제삼자를 통하여 금전 또는 물품거래를 처리함으로써 거래의 객관성 안전성을 확보하기 위해 이용하는 서비스 또는 제도를 말한다. 부동산 거래에 있어서 에스크로의 주요 목적으로는 첫째, 부동산 매매대금과 소유권(Title) 관련서류를 독립적이고 중립적인 위치에서 중개 관리하는 역할을 하고 둘째, 매매대금의 결제안전성을 확보하기 위하여 모든 자금은 은행 신탁계정 예치형태로 관리하고 셋째, 부동산 거래에 내재된 모든 법적 요건이 충족되고 대출금 정산 매매관련 결산이 완전하게 이루어져야 에스크로를 종결할 있다.


[전문 취급분야] 

- 부동산 투자설계, 펀딩전략, 절세방안 / 주택, 비즈니스, 인컴유닛, 상업용 건물

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