신정훈의 주택융자 이야기

칼럼니스트: 신정훈

신정훈 주택융자 대표

Tel: 714) 767-9227

 
연방기준금리와 이자율하락
03/18/2020 01:50 pm
 글쓴이 : Junghun
조회 : 2,961  


최근에 연방기준금리가 많이 하락하면서 가장 많이 받는 질문이 곧 '모기지이자율이 하락하지요' 였습니다.
어쩌면 당연한 질문이고, 가장 궁금해 하시는 것이 당연합니다.
신문에 보면 1면에 '연방기준금리 하락' 으로만 보면 장미빛으로만 보입니다.
하지만 신문에 보면 '연방기준금리' 의 정의는 어느 곳에도 없습니다.

'연방기준금리' 란 미국 중앙은행이 일반 은행에게 돈을 빌려 주는 이자율입니다.
은행이 돈을 빌린다고...... 라고 의문을 가지실 수 있습니다.
은행은 예금과 대출의 이자 차액을 가지고 먹고 삽니다.
즉 예금 이자금리는 조금 주고, 대출 이자는 많이 받아서 그 수익을 가지고 운영을 합니다.
이건 당연한 것이기에 뭐라고 하시면 안됩니다.

그런데 은행에 예금 잔액이 많을까요? 아니면 대출잔액이 많을까요?
당연히 대출잔액이 많아야 운영이 됩니다.
은행은 고객의 예금을 받아서 대출운영도 하지만 그 BALANCE 가 턱없이 부족하기에 
연방은행으로 부터 또다시 돈을 빌려서 일반 고객에게 융자를 하게 됩니다.
그런데 연방은행으로 부터 빌린 돈을 어디에 사용하느냐가 관건입니다.

이 빌린 돈으로 주택융자는 거의 하지 않습니다. 
주로 자동차 할부, CREDIT CARD 할부, HELOC 에 이용을 하게 됩니다.
왜 주택융자에 사용을 못하느냐 하면, 주택융자는 30년이 대세입니다. 
연방은행으로 빌릴 때는 5년이내입니다. 
고객에서 30년으로 빌려주고 은행은 5년이내로 연방은행에게 되갚아야 한다면 
TIMING 이 안 맞아서 만약에 못 갚으면 은행이 부도가 나게 됩니다.

거의 모든 주택융자 이자율은 10Y TREASURY BOND 에 영향을 받게 됩니다.
또 채권이자율은 NASDAQ 에 영향을 받습니다. 하지만 세상이 복잡해 져서
무조건 이렇다 라고 정의하기가 힘듭니다. 
왜 오늘 이자율이 좋지 않은가요? 라고 질문을 하면 솔직히 저도 모릅니다.

하지만 연방기준금리가 하락하엿다고 당장 모기지 이자율이 하락하지는 않습니다.
마치, CORONA VIRUS 백신이 개발되엇다고 당장 내일 CORONA 환자가 사라지지 
않는 것 처럼요..

주택융자는 반드시 주택융자면허 NMLS 1207517 소지자와 상담하셔야 합니다.
714 767 9227 

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