작성일 : 01/07/2019 09:07 pm
리모델링에 투자 한 경비
 질문자 : Chopin1
조회 : 821  


안녕하세요.
지난 몇년 동안 렌트 준 집을 팔기위해 작년 10월에 4 만불 가량 투자하여 리모델링 하여 작년 11월에 집을 내 놓았습니다. 그런데 아직 팔리지 않고 있습니다. 한 두달내로 팔릴 경우, 양도 소득세는 2020 년 내년에 인컴 보고 시 같이 하는 걸로 들었습니다.  이럴 때 작년 리모댈링에 투자 한 경비는 2019 년 인컴 보고 시 보고 하는 지 아니면 매매 후 2020 년 에 양도세 보고 시 같이 하는 지 궁금합니다.
답변 미리 감사드립니다.

오신석 회계사의 답변 01/08/2019 08:21 am
 
집 수리 비용은 크게 두가지로 나눠서 볼 수 있습니다.

집의 가치를 올려줘서 나중에 팔때 값을 더 받을 수 있는 비용이 있고, 그때그때 수리하는 비용이 있습니다.

집의 가치를 올려주는 비용은 마루 교체, 지붕 교체, 부엌 시스템 교체 등 큰 금액이 들어가지만 밸류를 높여주는 리모델링 입니다. 이러한 비용은 당해년도에 비용으로 처리하지 못하고 집을 팔때 원가를 올려주는 역할을 합니다.

예를들어 구입가격이 50만불이고, 리모델 비용이 4만불이면 원가가 54만불이 되는 것입니다. 팔때 가격에서 부동산 수수료를 빼고, 원가 54만불을 뺀 가격에 그동안의 감가상각 하신것들을 되돌려 세금을 계산하게 됩니다.

반면 그때그때 수리해주는 비용들은 당해년도 세금보고할때 비용으로 처리됩니다. 당해년도의 렌트 인컴에서 당해년도의 렌트 expenes를 공제할때 들어가는 항목입니다.

올해 집을 팔면 내년에 세금보고를 하시게 됩니다. 리모델링 후에 다음해에 판매가 될 것으로 예상되므로 원가를 높이는 것이 될것입니다.

렌트 하우스 판매에서 차액이 많이 남을것으로 예상되면 1031 Exchange도 고려할만 합니다. capital gain tax를 지금 당장 내는것이 아니고 새로운 투자물건을 구입한후에 되팔때까지 연기시키는 것입니다.


오신석 CPA

전화문의. 213-788-3388

3435 Wilshire Blvd #1040
Los Angeles, CA 90010
 
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