작성일 : 11/08/2013 12:46 am
집을 잘 파는 방법
 글쓴이 : 김원석
조회 : 9,162  
   http://www.youtube.com/watch?v=EB8mV75IIUQ [406]


집 가격이 지난 2년간 전체적으로 상승을 하면서 지역에 따라 깡통 주택들도 이제는 수익을 보고 집을 팔수 있는 상황이 되었다. 숏세일과 차압 주택이 줄면서 이제는 정상적인 판매가 활발히 이루어 지면서 이전과는 달리 부동산 에이전트의 휴대폰으로 주택 외부 사진 한장만 인터넷에 올려 집을 팔던 시대는 사라지고 있다. 어떻게하면 더 높은 가격에 판매를 문제 없이 할 수 있는지 다양한 마케팅의 방법과 판매자로서 갖추어야 할 상식을 알아보도록 하자.

주택을 판매나 구매를 할때 사용하는 모든 서류는 California Association of Realtors에서 제공하는 서류를 사용해야 하며 모든 서류의 첫장의 하단에 본인과 계약하는 에이전트의 정보가 적혀있어야 한다. 만약 에이전트의 정보가 생략이 되어 있던지 다른 이름이나 전화 번호가 보일 경우 본인의 에이전트는 부동산 전문 에이전트가 아니므로 집판매를 고려해야 할 것이다. 또한 부동산 에이전트의 BRE번호를 www.bre.ca.gov에 확인하여 징계사항, 라이센스 만료, 소속 회사등을 확인하여야 한다. 부동산 에이전트 라이센스 획득의 의무는 고객을 위한 정부의 보호 정책이므로 에이전트의 자질 보다도 안전하고 정직한 거래를 위해 꼭 확인이 필요한 것이다.

판매자를 대신할 리스팅 에이전트를 비지니스에서 직원을 고용하듯 인터뷰 한다. 지인의 소개를 받은 에이전트나 주택 주위의 지역만 판매하는 지역 전문 에이전트, 또는 판매 실적이 왕성한 에이전트등 여러 방면의 에이전트를 인터뷰하여 판매를 도울 수있는 사람을 고르도록 한다. 부동산에 관한 지식, 다양한 마케팅의 방법과 판매자와 호흡이 잘 맞을 수 있는 믿을 만한 에이전트를 고용하도록 한다. 단지 알고 지내는 에이전트라고 집의 판매를 맏기는 것은 매우 위험한 행동이며 집을 판매를 할때는 비지니스를 하듯 신중을 기하여 에이전트를 고용해야 한다. 에이전트에게 바라는 것이 있어도 싫은 말을하기 어렵고 오히려 연류된 다른 이와의 친분도 해칠수 있기도 때문이다. 

집을 판매할때 선택한 부동산 에이전트와 계약서(Listing Agreement)를 사인하게 된다. 이때 많은 판매자들이 비워두는 곳인 리스팅 계약 기간을 잘 확인 하도록 한다. 일반 판매에 해당하는 주택은 3개월에서 6개월 사이의 기간, 숏세일인 경우 더 많은 기간을 요구한다. 리스팅 에이전트가 마음에 들지 않아서 사인 후에 취소를 요청을 하여도 리스팅 계약의 취소는 쉽지 않기에 기간을 정하는 것이 중요하다. 계약서에서 또 중요한 것은 판매자가 판매를 원하는 가격을 확인 하고 에이전트의 커미션을 확인 한다. 한국인 정서에 커미션이며 계약서를 논하는 것 자체를 꺼려할 수 있으나 모든것을 서로 깨끗이 문서로 사전에 해결을 해놓아야 차후의 분쟁을 막을 수 있다.

판매자가 가장 염려 하는 부분의 하나는 판매 후 얼마가 남을 것인가하는 질문이다. 리스팅 에이전트는 판매자의 net sheet을 준비하여 판매에 예상되는 지출액과 이익을 표기하여 판매자가 나중에 놀라는 일이 없도록 미리 검토하도록 한다. 판매에서 가장 예민한 부분이기에 이해가 가지 않는 부분은 모두 질문을 하도록 한다. 판매되는 주택 금액의 약 8%가 비용으로 지출이 된다.
집을 구매하고 싶은 구매자는 오퍼 (Residential Purchase Agreement)라는 것을 작성하며 바이어가 원하는 내용들을 자세히 적어 셀러와 흥정을 시작하게 된다. 첫페이지에서 눈 여겨 봐야하는 부분은 구매 가격, 에스크로 기간, 디파짓 금액, 융자 금액이다. 에스크로 기간은 30일을 평균으로 하며 그 이상이 소요 될경우에는 연장의 여부를 차후에 결정한다.

두번째 페이지에서는 융자와 감정에 의한 에스크로 취소 가능 조항 (Contingency)를 확인 한다. 일반적으로 17일로 하나 17일이 되는 날 바이어가 이 조항들을 없앤다는 서류를 보내야 효력이 있다. 위 조항을 제거한다는 서류를 보내지 않을 경우 위 조항은 연장이 된다. 판매자의 입장에서는 위 조항을 없애야 에스크로를 닫을 확률이 높아지는 것이나 구매자의 입장에서는 에스크로를 취소할 수 있는 조항이 없어지므로 신중을 기해야 한다. 구매자의 융자가 가능하지 않은 것을 에스크로 중 알아낸 경우 이 조항이 있을 경우에는 문제 없이 취소가 가능하다. 감정의 조항은 요즘들어 많은 문제가 되고 있는데 그 이유는 집 가격이 상승하고 있기 때문이다. 감정의 조항 없이 에스크로를 여는 경우도 있는데 이럴 경우 감정가가 낮게 나온경우 구매자의 소지금으로 이 차액을 지불하여야 한다. 요즘 시장에서는 구매자가 정말 원한다면 감정가가 낮게 나온 경우 구매자가 $10,000 웃돈을 지불 하겠다는 조항을 넣는다. 구매자는 원하는 집을 계약된 가격보자 낮게 구매하니 좋고 판매자는 시세보다 $10,000을 더 받고 구매하니 역시 좋은 상황이 되어 에스크로 감정가격 문제로 에스크로가 깨지는 경우는 적어 진다 하겠다.

터마이트 리포트 역시 에스크로중 구매자와 판매자를 놀라게하는 요소이다. 나무를 갉아 먹는 터마이트는 새로 지은 집이라도 있을 수 있기에 판매자는 터마이트 회사에 요청하여 미리 리포트를 받아 보고 수리를 해놓는 것이 좋다. 일반적으로 판매자가 부담하는 부분인 섹션 1수리는 현재 존재하는 터마이트를 없애는 것이며 구매자가 부담하는 부분인 섹션 2는 미래에 터마이트가 생길 수 있는 부분을 방지하는 것이다. 만약 이 수리 비용을 선불로 부담하기 싫다면 에스크로를 끝낼때 판매자의 이익금에서 지불 할 수도 있다.

그 이외의 명의 이전시 소요 되는 비용은 대부분 판매자가 지불을 하며 에스크로 처리비용은 구매자와 판매자 각자 처리하게 된다. 집 판매후 1년 내에 집에 예기치 못한 고장이 있을 경우 홈워렌티 회사에서 소액의 deductible 을 받고 수리해준다. 일년에 $300에서 $700이면 구매할 수 있으며 구매자를 위해 판매자가 지불 해줄수 있다.

다섯 번째 페이지에는 inspection contingency에 관련된 사항이 적혀 있다. 이것 역시 17일 이내에 완료를 하고 서류로 위 조항을 없애야 효력이 있다. 구매하는 주택의 컨디션 뿐만 아니라 판매자가 알지 못하는 퍼밋이 없는 부분이 있는지 도시에서 받은 페널티는 없는지 등 확인을 하여야 한다. 판매자가 알고있는 부분에 대해서 알려줄 의무가 있지만 구매자를 위해 inspection과 city에가서 모든 사항을 확인해줄 의무는 없다. 판매자의 입장에서는 인스펙션때문에 에스크로가 깨지는 경우가 있으므로 홈인스펙션을 미리 불러 고쳐야 될사항을 미리 인지 하고 수리를 해놓는 다면 조금더 순탄한 에스크로가 될수 있을 것이다.

부동산 에이전트는 에스크로 열기전 모든 돌발 상황을 미연에 예방해 에스크로를 순탄하게 닫게 도와야 능력있는 에이전트라 할 수 있겠다.
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