작성일 : 11/25/2013 08:03 pm
투자용 주택의 첫걸음, 4 유닛 (유튜브 링크 포함)
 글쓴이 : 김원석
조회 : 10,273  
   http://www.youtube.com/watch?v=KXx7r_oS-vo [477]


렌트용 투자 주택의 종류는 콘도나 단독 주택부터 다세대 아파트 까지 다양한 위험 부담과 수익성을 제공한다. 콘도나 단독 주택은 급할때 현금화 시키는 기간이 짧은 것이 이익이나 투자의 전부가 한 세입자에게 달려있기에 위험부담이 크다하겠다. 콘도는 매월 집주인이 지불 해야하는 HOA때문에, 단독주택은 비싼 구매 가격 대비 낮은 렌트 수입 때문에 수익성이 낮다. 이 중에서 위험 부담이 비교적 적으며 수익성이 높고 투자금이 비교적 적게 필요한 4유닛과 수익성에 대해 알아 보겠다.
투자용 주택은 가격이 저렴할 수록 수익성이 좋다. 절대로 한인 밀집 지역에 있는 4 유닛이 수익성이 좋고, 안전한 투자이며, 시세도 다른 지역보다 많이 올라 효자 노릇을 하는 부동산 투자가 아니라는 것을 빨리 이해할 수록 돈을 벌수 있다. 엘에이 지역에서는 영어를 못하더라도 생계에 지장이 없어서 타인종과의 거래에 담을 쌓고 거주하는 한인이 많아서 인지, 부동산 투자시에도 한인들은 시야가 좁아 한인 밀집 지역을 벗어나지 못한다. 미국에서 한인을 상대로만 렌트를 하고 수익을 얻으려 하는 생각은 잘못되어 있는 것이다. 안타까운 것은 한인 밀집지역의 4 유닛들은 수익 환원률 (Capitalization Rate)은 5%를 넘지 못한다. 부동산 구매가격의 년간 순이익이 5% 넘지 못한다는 것이다. 이에 비해 San Bernardino의 4 유닛들은 8% 이상의 수익 환원률을 보이며 미국 이민 역사가 한인 보다 긴 중국과 동남아시아계의 주인들이 대부분이다. 베테랑 부동산 투자자들은 절대 6%이하는 고려하지도 않는 것을 생각 한다면 한인 부동산 투자자도 시야를 넓여야 한다.
부동산 구매시 지역과 학군을 고려하는 것은 부동산 투자자로서 버려야 하는 것중의 한가지다. 지역이 좋아 질수록 수익성이 현저히 떨어지게 되어 있는데, 그 이유는 지역 좋은 것은 세입자에게는 추가로 지불해야 하는 옵션이기 때문이다. 좋은 학군역시 세입자에게 학교에 다니는 자녀가 있을때 고려하는 옵션중의 한가지 이기에 집 주인에게는 수익성이 낮은 투자가 된다. 세입자는 렌트할 곳의 검색을 할 때 본인에게 꼭 필요한 옵션만을 객관적으로 골라 필요없는 비용을 절감하려하며 매월 지불하는 렌트비는 “지출”이라는 개념으로 입주를 하게된다. 하지만 투자용 부동산을 구매하는 초보 투자자들 중 가장 많은 실수가, 세입자들에게는 추가사항으로 여겨지는 지역과 학군에 너무 치중을 하는 것이다. 구매하는 부동산에 있어서는 이 옵션들은 상당한 가격차이가 있다. 그 이유는 “내가 거주하는 집” 이기에 주관적인 추가사항들이 객관적인 주머니 사정을 고려하지 않게 된다. 가장 대표적인 예로 방하나 아파트에 렌트하던 신혼 부부가 집을 구매할 때는 방 두개에 학군을 고려하여 집을 구매하는 것이다. 투자용 부동산의 구매시 가장 먼저 고려해야 하는 것은 무엇보다 수익성인 것이다.
“렌트가 않나가면 내가 들어가 살지”라는 생각 역시 버려야 한다. 커피숍을 열며 “장사 않되면 내가 이 커피 다 마시지”라는 생각으로 비지니스를 여는 사람은 없을 것이다. 투자용 4유닛 주택 역시 비지니스인 것이다. 일반 비지니스와 다른 점은 고객이 4가구 뿐인 것이다. 이 4가구를 항상 만족시켜야하며 한 가구는 내 전체 비지니스의 25%를 차지하므로 정말 이 고객들은 단골 중의 단골 또는 왕인 것이다. 하지만 작은 규모의 비지니스라 여겨 직접 관리를하고 수리를 해주는 경우가 많이 있다. 관리 경험이나 법규, 또는 수리를 할 줄알더라도 투자자가 직접 관리하는 것은 본인의 물건이기에 객관적인 시각을 벋어날 수있기에 권하지 않는다. 세입자 또는 고객으로서는 거주하는 공간이기에, 용서할 수 있는 너그러움이 적은 비지니스이며 고객의 숫자도 4명 밖에 없기 때문이다. 월 $300이면 4유닛을 전문적으로 관리해주는 회사도 많기에 세입자와의 관계는 최대한 관여하지 않도록한다. 또한 렌트가 매월 초 3일 이내에 접수가 되지 않을 경우에는 퇴거 명령 시작과 페널티를 부가한다. 세입자가 원하는 것은 빨리 처리해 주고 렌트가 늦어 손해보는 것을 막아 수익성 좋은 부동산 투자를 유지하도록 한다. 부동산 투자의 기본은 일을 하지 않고 은행돈으로 내가 돈을 버는 것이므로 관리회사에 관리를 전담하여 부동산 투자자로서의 자리를 지키며 내가 일을해야 돈을 번다는 생각에서 벗어나야 하는 것이다. 관리회사 역시 수익성이 없는 투자를 했을 경우에는 수익이 없으니 관리회사를 사용할 수도 없을 것이다. 세입자가 수리를 요청할 때는 수익성이 없을  부동산의 경우에는 전문 수리자를 부르지 못하여, 멀고 시간이 없더라도 투자자가 직접 고쳐야 한다. 이러면 수리기간은 늦어지고 다시 문제가 재발하고 세입자는 불평이 쌓이게된다. 수익성이 없는 부동산의 악순환 연속인 것이다.
주택의 시세가 올라 이익을 취할 것의 예상은 투자용 부동산을 구매하는 것이 아니라 투기용 주택을 구매하는 것이다. 물론 부동산의 가격은 언젠가는 오르게 되어있으나 주택 시세의 상승은 투자자가 조정할 수 없는 것이기에 언급을 하지 않도록 하겠다. 요즘은 시세가 너무 빨리 올라 다시 내려 갈것이라는 예기도 자주 들린다. 시세가 아무리 낮아져도 렌트는 내려가지 않기에 매월 순이익은 일정할 것이며 시세의 변동에는 조급할 이유가 없고 오히려 몇채 더 구매할 좋은 시기가 될것이다 생각 할 수 있다.

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http://www.youtube.com/watch?v=KXx7r_oS-vo
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