작성일 : 07/01/2014 12:24 pm
동시에 집 사고팔기
 글쓴이 : 김원석
조회 : 6,687  




요즘 주택가격이 많이 오르면서 대부분의 주택에 에퀴티가 쌓이며 집 갈아타기를 많이 하고 있다. 이때 고민이 되는 것은 먼저 구매를 하고 판매를 해서 중간에 갈 곳이 없는 상황을 방지해야 하는지, 아니면 판매를 먼저하고 구매를 하여 양쪽 집으로 지출되는 것을 막아야 하는지 생각을 해봐야 한다. 또는 판매하지 않고 렌트로 돌리는 것은 어떤지도 생각을 해봐야 한다.
가장 이상적인 것은 판매와 구매가 동시에 이루어 지는 것이다. 일방적인 판매나 구매보다는 여러가지를 더 고려하여야 하기에 조금은 더 어렵지만 불가능하지는 않다. 작년까지만 해도 구매하는 에스크로를 먼저 열여야 했다. 바이어의 경쟁이 심했고 판매는 2주내에 이루어 졌기 때문이다. 하지만 요즘은 거의 동시에 시작해야 한다.
구매하는 것에 조금 신경을 더 쓰게 마련이므로 부동산과 융자 에이전트와의 상담을 통해 다운페이가 얼마가 필요하며 집을 판매 하였을 때 받을 수 있는 금액과 융자 가능금액을 산출 해서 목표를 뚜렷이 정하고 시작하도록 한다. 목표가 정해졌으면 구매가능한 주택들을 보고 다니며 구매가능한 지역, 크기, 가격을 느끼도록 한다. 마음에 있는 집들에 오퍼를 작성하고 멈추지 않고 계속 샤핑을 해야한다. 원하는 집이 보이거나 에스크로를 오픈 할 가능성이 있어 보이고 마음이 정해졌다면 집 판매를 시작 한다.
집 판매 시 가장 주의할 점은 가격의 책정이다. 내가 받고 싶은 가격보다 한 단계 낮춰 판매 시작을 하는 것이다. 예를들어 $425,000을 예상하고 있다면 $399,000에 판매를 시작 하는 것이다. 요즘은 인터넷이 발달되어 있어 300명 이상의 바이어들이 그 집을 인터넷으로 검색 하게 된다. 이때 검색은 $50,000에서 $100,000 단위로 검색하는 것이 일반적이다. 그러므로 $425,000에 판매를 할 경우 $300,000에서 $400,000까지 검색하는 바이어에게는 보여지지 않게된다. $500,000까지 검색하는 바이어에게는 너무 사이즈가 작아 매력이 없으나 $400,000에서 $450,000까지 검색하는 바이어에게는 기대치 이상의 크기, 사이즈, 가격이기에 반드시 방문하게 되어있다. 인터넷으로 광고하는 목적은 많은 바이어들이 집을 방문을 하게 하는 마케팅인 것이다. 그 중에는 가격을 깍겠다고 하는 바이어도 있겠지만 가격을 올리는 바이어도 많이 있을 것이다. 이때 원하는 가격과 비슷한 가격을 제시한 바이어들과 협의를 하여 최고가에 옥션식으로 판매를 이루어 내는 것이다. 이렇게 할 경우 짫은시간에 많은 바이어의 오퍼를 가지고 편안하게 판매를 할 수 있다.
판매와 구매를 동시에 할 경우 Contingency (에스크로 취소 조항)의 날짜를 엄수해야 한다. 주택의 컨디션 때문에 취소하는 조항 (inspection contingency), 감정가격이 낮게 나올 경우 취소할 수 있는 조항 (Appraisal Contingency), 융자가 나오지 않을 경우 취소할 수 있는 조항 (Loan Contingency)이 에스크로를 오픈 후 일반적으로 17일 이내에 없애야 한다. 판매하는 쪽에서는 빨리 이 조항들을 없애라 하여 구매하는 쪽의 에스크로에 문제 없게 하여야 한다. 판매하는 쪽의 에스크로에 문제가 생길 경우 판매하는 쪽의 에스크로 역시 문제가 되기 때문이다. 또한 판매하는 쪽의 에스크로에는 최악의 경우 에스크로 종료 후 1달에서 2달 사이 동안 더 머무를 수 있는지의 여부를 미리 결정하는 것도 좋은 옵션이다. 만약의 경우 구매하는 쪽의 에스크로가 예상외로 길어진다거나 취소가 될 경우도 생각을 해야 하기 때문이다.
거주하고 있던 집을 판매하지 않고 다른 집을 구매할 경우는 흔치 않다. 판매할 집에서 렌트로 몰기지, 재산세, 보험료, HOA를 지불하고 돈이 남으며, 판매 후 그 집에서 판매 이익금이 거의 없을 경우가 아니면 판매를 해야 한다. 그 이유는 판매를 하지 않고 렌트로 받는 금액이, 판매 후 받는 에퀴티를 새 집에 다운페이를 했을 때의 몰기지 내는 금액보다 적기 때문이다. 예를 들어 판매를 할 경우 $100,000의 돈을 받을 수 있고, 판매를 하지 않고 렌트시 매월 $200의 수익이 생길 경우를 생각해 보겠다. 새로 구매하는 집에 $100,000을 더 다운 한다면 매월 $500이상의 페이먼트가 줄게 된다. 렌트를 하여서 $200 수익보다 지출 $500 줄이는 것이 현명한 것이기 때문이다. 가지고 있다보면 원금도 줄고 집값도 올라가는 기대도 해볼 수 있지만 융자 받고 처음 10년은 거의 이자만 지불 할 것이며 매월 손해나면서 집값의 상승을 기대한다면 다시 생각해 보아야 할 것이다.
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