작성일 : 08/18/2014 10:57 pm
재융자
 글쓴이 : 김원석
조회 : 8,174  


몰기지이자율이아직도 4% 미만이여서많은홈오너들이재융자에관심이많다. 하지만 이렇게 낮은 이자율을 보이고 있어도 과연 재융자를 해야하는지 고려해봐야 할 점이 많다.
재융자를 할때 1% 이상의차이가 나야 할 만하다라는믿음이있다. 이것은 이전에 융자금액이 낮고 재융자비용이 높고 한집에서 오랫동안 거주 할 때예기다. 이때는 융자금액이 $100,000 이하였고 1% 낮춰야연간 $1000을 덜 낼수있었기 때문이다. 요즘은 융자금액이 많기에 약간의 차이가나도 재융자비용이 낮다면 재융자 할 이유가 된다. 또한 융자를 다 갚는 경우가 적기에 융자기간 동안 이자를 덜 내는것보다는 월페이먼트를 줄이는것이 종종 더 큰 목적이된다. 그러므로 꼭 1% 이상 이자율을 낮춰야 재융자를 하는것이 아니다.
재융자 비용과 매월 얼마를 절약하는지 계산하지 않아도 되는 Zero Closing Cost 재융자도있다. 이 방법을 사용 할 경우 원금의 상승이 없고 매월 낮게 지불하는 몰기지가 전부 절약하는 금액이된다. 단 이자율을 약간 상승하여 재융자 비용을 없애는 것이므로 최저 이자율보다 0.125%에서 0.25%가 높을 수 있다.
30년대신 15년으로재융자는어떤지비교해보자. 15년융자는 30년융자에 비해 약 40%의 페이먼트를 매월 더 지불한다. 15년 융자를 다 완불 했을 경우 이자 지불 금액은 30년 융자에 비해 60%를 절약한다. 하지만 7년내로 이사나 재융자를 할 경우 30년 융자보다 오히려 더 많은 금액을 지불한 경우가된다. 그 이유는 15년 융자에서 첫 7년간은 이자를 지불하는 몫이 훨씬 많기에 그 많은 페이먼트로 이자만 괜히 더 지불한 경우가 되기 때문이다. 자녀들이 다 자라서 같이 거주하지 않을 때 까지는 이사와 재융자가 잦기에 15년 융자는 권하지 않는다.
또한 15년융자로 정해버리는 순간 앞으로 있을 수 있는금전적으로 어려운시기를 고려하지 않는것이다. 만약을 대비한 저축이 없다면 30년융자를 고려하는것이 좋다. 30년 융자를 하더라도 한달에 페이먼트를 반으로 나누어 두번씩 한다면 30년융자를 25년만에 갚을 수 있고 돈이 남을 경우에는 더 갚을 수 있기때문이다.
세금혜택을더받기위해일부러 30년 융자를 일부러 선택 할 필요는 없다. 융자를 받아 집을 구매할 경우 연간 지불한 몰기지의 이자와 재산세를 돌려 받으나, 이것이 주목적이 되어서는 않 될것이다. 30년 융자는 15년에 비해 이자를 지불하는 것이 세금혜택보다 훨씬 더 많기 때문이다. 하지만 크레딧 카드라던지 이자율이 몰기지 융자보다 높은 빚이 있다면 당연히 재융자를 하여 정리를 하는 것이 좋다. 세금 혜택을 받는 융자는 몰기지 밖에 없고 몰기지 보다 더 낮은 융자도 찾기 어렵기 때문이다.
요즘은 에퀴티가 있는 집을 자녀에게 넘겨주기 위에 자녀의 이름으로 재융자를 원하는 경우도 많다. 이때 우선 자녀의 이름을 명의에 올린 후 6개월이 지난 후에 재융자를 할 수 있다. 또한 인컴이 없더라도 35% 이상의 에퀴티를 보유한 경우에는 인컴을 고려하지 않는 융자로 재융자가 가능하다.
재융자의 여부와 어떤 종류를 할지 망설여지고 이해하지 못하는 부분이 많기에 재융자 이전에 전문가와의 상의가 필요한 경우가 많다. 사전 조사를 미리하고 재융자의 종류에 대해 공부한 후에 전문가에게 문의를 하도록 한다.
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