작성일 : 09/29/2014 04:16 pm
좋은 지역은 부동산 투자자의 적
 글쓴이 : 김원석
조회 : 11,963  




미국 부동산은 한국의 것과는 정반대인 것이 너무 많다. 미국 부동산은 대부분 융자를 얻어 구매를 하나 한국 부동산은 현금 거래가 훨씬 많다. 미국은 땅이 넓어서 고층 건물을 보기 어려우나 한국은 땅이 적어 대부분 고층이다. 미국은 Rent Control로 세입자의 권익이 잘 보호되어 있으나 한국의 세입자들 미국만큼 보호가 되지 않는다. 이와 같이 미국 부동산과 한국 부동산은 정 반대인 경우가 많다. 그러므로 미국에서 부동산을 이해하려면 우선 기본이 되는 땅을 이해해야 한다.
부동산은 건물과 땅으로 이루어져 있다. 건물은 크기에 따라 가격이 달라진다. 건물의 가격은 지역에 관계가 있는 것이 아니라 그 크기의 건물을 지을때 가격에 준하여 정해지기에 건물의 크기에 준해 가격이 정해진다. Beverly Hills, 한인타운, Compton에 상관없이 건물의 가격은 거의 비슷하다. 물론 건물의 재료에 따라 차이가 나긴 하지만 큰 영향을 받지는 않는다. 하지만 같은 크기의 건물이더라도 지역에 따라 부동산 가격이 천차 만별이다. 이것은 땅가격의 차이인 것이다.
Compton을 1점이라 하고 Beverly Hills를 10점이라 할때 한인들은 7점이상의 지역에 거주하며 이에 상응하는 땅가격을 지불하기를 원한다. 좋은 학군이 필요없고 도심에서 먼지역에서 거주할 수 있다면 6점 정도의 지역에서도 한인은 거주할 수 있다. 구매자가 거주할 집이라면 부동산의 선택의 기준은 본인의 마음에 드는 것이다. 본인이 좋아하는 지역, 집 크기, 가격에 구매를 하여 본인의 쉼터를 구매하는 것이다. 땅가격 때문에 페이먼트가 조금 높아지더라도 견딜수 있는 것은 본인의 마음에 들기 때문인 것이다.
하지만 투자용 부동산을 접할 때는 땅가격에 민감해져야 한다. 지역별로 다른 땅가격과 그에 비한 수익율을 대비해 봐야 한다. 만약 지역이 좋아 땅가격이 높고 그 비율만큼 수익성이 높다면 지역에 관계없이 부동산을 구매해도 어디든지 같은 수익성을 가져 올것이다. 하지만 실제로는 그렇지 않기에 미국 부동산을 이해하려면 땅을 이해해야 한다. 일반적으로 땅값이 비싼 곳은 수익성이 오히려 낮다. 그 이유는 “땅값은 투자자에게는 적”이기 때문이다.
렌트비는 빌딩의 크기에 준하여 렌트를 받는다. 땅이 크다고 렌트비가 옆집에 비해 비싸지 않다. 빌딩사이즈와 방 숫자가 같다면 땅의 크기에 상관없이 렌트비는 같을 것이다. 그러므로 땅이 작을 수록 부동산 가격이 저렴하기에 수익성이 높아진다. 이 것은 땅값은 투자자의 적인 것이다. 하지만 한인들은 지역과 학군이 좋은 곳이 부동산 투자에 있어 좋은 곳으로 알고 있다. 땅값이 비싸고 지역이 좋고 학군이 좋을 수록 수익성은 낮아진다.
개인적으로 한인들이 조금 더 넓게 부동산 투자를 했으면 하는 바램이다. 7점 이상의 지역에 거주하기에 그 이하는 거들떠 보지도 않게 되는데 이것은 우물안의 개구리인것이다. 물론 개인적으로도 4점 이하의 지역은 섣불리 투자하지 않는다. 그 이유는 세입자와의 문제가 너무 많기 때문이다. 하지만 4점에서 6점 정도의 지역을 이해하고 투자한다면 현재 투자할 수 있는 지역이 두배는 많아지고 훨씬 수익성 좋은 부동산 투자를 재미있게 할 수있다는 것을 알리고 싶다. 대표적으로 LA Downtown 에서 20분 남짓 거리에 있는 Bell Garden을 예로 들자면 약 5점 정도의 지역에 열심히 일하는 노동자 지역으로서 렌트는 높고 구매가격은 비교적 저렴하여 권하고 싶은 지역이다.
투자자라면 본인만의 믿음과 상식이 있어 투자에 관한 정보는 주위에서 알려 주는 것보다 본인이 옳고 그름을 알수 있어야 할 것이다. 하지만 미국 부동산 투자에서 가장 먼저 이해해야 할 땅에 관한 상식이 많이 어긋나 있는 것을 이해하여야 부동산 투자의 지름길을 갈수 있을 것이다.

 
 

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