작성일 : 01/13/2015 03:24 am
2015년 부동산 전망
 글쓴이 : 김원석
조회 : 9,722  


부동산 시장이 호전을 보이는 가운데 1월 8일에 오바마 대통령은 FHA의 Mortgage Insurance (융자보험)을 낮출 계획을 발표 하였다. 1월 26일 이후로 FHA융자를 신청할 경우, 현재 연 1.35%의 융자 보험을 연 0.85%로 하락된 금액으로 30년 고정 융자를 보유할 수 있다. 이 융자 보험료의 하락은 $100,000 FHA 융자 시 월 $42의 하락을 일컫는다. FHA 이자율도 매우 낮은 30년 고정 3.25%를 보이고 있다. $100,000 당 월 몰기지 $442와 월 융자 보험 $70로 구매자의 Buying Power를 높여줄 것이다. 이 같이 낮은 이자율과 융자 보험율은 작년 이맘때 바이어에 비해 약 10% 비싼 집을 구매하더라도 비슷한 페이먼트를 지불할 수 있게 해줄 것이다.
이 수치는 이미 FHA로 융자를 가지고 있는 홈 오너들에게도 희소식으로서, 4.25%의 이자, 1.35%의 융자보험을 소유하고 있는 이가 재융자를 할 경우 $100,000당 월 $100이상의 페이먼트 차이를 볼 수 있다. 더 큰 장점은 FHA 재융자 이기에 집의 시가와 융자 금액이 거의 같더라도 (에퀴티가 없는 경우)에도 가능한 것이다.
중소득층을 위한 California FHA 첫집 구매혜택 (CHF Platinum)의 경우 구매금액의 0.5% 다운, 일반 FHA의 경우 구매금액의 3.5%의 다운페이먼트를 요구하는 것과는 달리 Conventional융자는 구매금액의 5%가 최저 다운페이먼트였다. 하지만 2014년 12월 미국 주택 금융 공사 (Fannie Mae)에서는 2015년 상반기부터 3% 다운페이먼트 Conventional 융자를 도입할 예정을 발표하였다.
한인 타운 같이 콘도나 타운하우스에 많이 거주하는 한인들에게는 FHA 융자 보험의 하락 보다 Conventional 의 다운페이먼트 하락이 오히려 더 희망적이다. 그 이유는 FHA융자로는 FHA의 승인되어 있는 콘도나 타운하우스만 구매할 수 있기 때문이다. 하지만 2007년 이후로 HOA(관리비)가 밀린 단지가 많아져 FHA의 승인을 받을 수 있을 만큼 재력이 있는 단지는 드물어 졌기 때문이다. 하지만 올 초부터는 콘도나 타운하우스를 구매하더라도 3% 다운으로 구매를 할 수 있게 된다면 내 집을 구매하는 방법이 더욱 손쉬워 질것이다.
이렇듯 융자 가이드라인이 완화되면서 10년전처럼 거품이 있는 가격에 급격한 가격의 폭락이 있을까 두려워하는 바이어들은 구매를 두려워하는 경우도 있다. 하지만 10년 전에는 모든 바이어가 0% 다운이 가능했으며, 융자회사에서는 세금보고서를 고려하지 않은 경우가 대부분 이었다. 쉽게 말해 숨쉬는 사람이면 돈 한푼 없어도 수입에 관계없이 원하는 집을 구매할 수 있었던 것이다. 더군다나 처음 3~5년은 이자만 지불해도 거주할 수 있게 해주어 가능하지 않을 정도의 낮은 페이먼트로, 꿈꾸었던 집을 잠시 보관 후 반납하게 해주었다. 하지만 그 많은 문제 이후로는 세금 보고 내용을 IRS와 대조하거나 인컴이 미비한 경우 30% 이상의 다운페이먼트를 요구하였다. 그러므로 정말 수입에 맞는 집을 구매하거나 많은 금액을 다운하였기에 이전처럼 집을 쉽게 포기하는 일은 보기 어려울 조짐이다. 그러므로 차후 이자의 상승과 더불어 가격의 하락은 불가피하나 이전과 같은 폭락을 보기는 어려울 것이다.
집을 구매할 시기인가? 현재 가격이 높은 것은 사실이다. 하지만 캐쉬로 일시불에 구매하는 것이 아니라면 구매하는 가격보다는 매월 지불할 페이먼트를 더 유심히 살펴보아야 할 것이다. 재작년과 작년에 비해 올해는 가격의 상승이 주춤할 것이며 셀러 역시 터무니 없이 높은 가격을 원하는 것이 줄어들 것이다. 투자자들 역시 주춤하여 현금 바이어와 경쟁하는 일이 줄고 일반 바이어가 많아져 이제는 셀러보다 오히려 구매자가 힘이 세질 가능성도 보인다. 허나 이자율의 하락과 융자 보험의 하락으로 바이어는 저렴한 페이먼트를 유지할 수 있으므로 본인이 거주할 집이라면 구매하기 적절한 시기라 본다.
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