작성일 : 03/29/2016 12:44 am
복잡한 부동산 갈아타기
 글쓴이 : 김원석
조회 : 3,017  
   http://www.wonniekim.com [396]


요즘은 가격이 많이 올라 소유하고 있던 부동산을 처분하고 업그레이드나 다운그레이드를 생각하는 분들이 많아 졌다. 이때 가장 걱정인 부분은 소유하고 있는 집을 먼저 팔아야 하는지, 구매하는 집을 먼저 구매해야 하는지 모르겠다. 다운페이는 집을 팔아야 나오는데 집을 먼저 팔자니, 구매할 집이 정해지지 않아서, 집도 없이 중간에 렌트를 해야 하는지 걱정이다. 그렇다고 렌트를 들어갔다 나오는 것도 단기간 이사를 자주할 것 같아 싫고, 시간에 쫒겨 성급히 집을 구매하는 것 역시 마음에 들지 않는다. 이런 상황에 있을 때 어떤 옵션이 있는지 알아보자.

첫 부동산의 구매는 약 2주에서 6개월이 소요된다. 고객이 원하는 크기, 지역, 가격을 잘 모르기에 시행착오를 격는 기간이 길어 시간의 소모가 많다. 두 번째 구매하는 집은 첫 집보다 찾는 시간이 훨씬 적게 소모되는데 아마도 무엇을 원하는지 목표가 있고, 현재 소유하고 있는 집보다 향상되는 것이 있어야 하기 때문인 것 같다. 더군다나 요즘 고객들은 인터넷으로 많이 보고 지식이 있기에 시세를 적당히 알아서 원하는 집을 찾는 것은 금방이다.

집을 갈아타는 고객은 집 판매의 완료가 되지 않은 상태에서, 마음에 드는 집을 찾았을 때 구매를 못 할 까봐 걱정이 생긴다. 그래서 고객의 집을 판매하여야 구매를 완료할 수 있다는 조항 (Contingency for sale of buyer’s property)을 오퍼에 넣어서 고객을 보호하며 판매하는 시간을 벌 수 있다. 이 조항은 고객의 집이 판매가 되지 않은 상태에서 오퍼를 쓸 때 사용한다. 양반간에 합의한 기간내에 판매가 이루어지지 않을 경우 계약은 파기가 되며 디파짓을 돌려받는다.

고객의 집을 판매하지 않은 상태에서 다른 집을 구매하는 다른 방법은, 현재 보유하고 있는 집의 렌트의 시세가 지불하고 있는 페이먼트보다 높을 때도 가능하다. 이럴 경우 현재 페이먼트가 빚으로 간주되지 않아 다른 집의 융자에 영향을 미치지 않을 수 있다. 구매하는 집 역시 고객이 거주목적으로 구매할 경우 처음 구매했을 때 처럼 FHA나 5% 다운을 또 사용할 수도 있다. 집을 보유한 상태에서도 구매하는 집에 본인이 거주할 것이라면 융자의 이자나 비용의 손해 없이 첫 구매처럼 또 융자를 받으며, 보유한 집의 융자의 변동도 없이 가능하다. 현재 집을 보유하고 편안하게 구매를 맞출수 있으며 구매의 추가 조항이 없기에 비교적 구매가 쉽다.

집을 판매하지 않고 또 다른 집을 구매하는 방법은, 현재 보유한 집에서 홈에퀴티나 캐쉬아웃 재융자를 하는 것이다. 이것은 보유한 집의 에퀴티가 많거나 다운페이가 모자랄 때 사용한다. 인컴이 적어서 원하는 금액의 융자가 나오지 않고, 에퀴티가 많은 경우에는 이 방법을 사용하여 융자 가능금액보다 높은 집을 구매할 수 있다. 예를 들어 연봉 $50,000의 집 주인이 융자가 없는 집을 소유하고 있는 경우를 보겠다. 이 사람은 최고 융자 가능금액은 연봉의 5배인 $250,000 이다. 현재 집에서 $250,000을 캐쉬아웃을 하고 이 것을 다운페이로 사용하여 또다시 $250,000의 융자를 받아 $500,000의 집을 구매할 수 있다.

판매와 구매를 동시에 하는 방법이 가장 널리 쓰인다. 문제는 판매의 기간을 예측하기 어렵다. 2주만에 판매될 수도 있지만 2달이 걸릴 수도 있기 때문이다. 더군다나 바이어는 에스크로를 취소할 수 있는 조항이 3가지 (인스펙션, 감정, 융자)나 있어서 이것을 믿지 못할 수도 있다.

부동산 계약서 중 Seller’s purchase of Replacement property라는 것이 있다. 이 계약서는 고객이 본인이 거주하는 집을 에스크로에 넣고, 구매할 집을 정해진 기간 내에 찾지 못할 경우, 양방간에 계약을 정식으로 파기할 수 있는 계약서 이다.

필자는 개인적으로 판매와 구매를 동시에 하는 것을 권해주고 싶다. 요즘은 바이어가 많아 구매의 경쟁이 많아 판매시 조건을 많이 걸수 있기 때문이다. 그러므로 구매쪽에 조항을 걸고 에스크로에 들어가는 것은 거의 불가능 하지만, 판매시 조항을 거는 것은 많이 볼 수 있다. 최고 5개의 에스크로가 맏물린 판매도 해봤지만 불가능 하지는 않다. 구매자와 판매자 서로간의 이해만 있고 노련한 부동산에이전트와 같이 진행한다면 충분히 해낼수 있는 것이 부동산 갈아타기이다.
DISCLAIMERS: 이 글은 각 전문가 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information.

 
 

번호 제   목 날짜 조회
공지 미국 부동산 단독주택 리모델링 전/후 기대수익 … 01/17/2020 37
공지 캘리포니아 골드러쉬 - TIC 융자 01/14/2020 45
공지 주택소유자라면 알면 좋은 단독주택을 3 UNIT 다… 01/10/2020 74
공지 단독주택 8만불 리모델링으로 20만불에 가까운 … 01/07/2020 189
공지 2020년 1월 1일부터 시행되는 새로운 켈리포니아 … 12/27/2019 475
공지 Kim Real Estate Christmas Onboard Party 2019 김원석 부동산… 12/25/2019 406
공지 투자자라면 꼭 알아야 할 부동산 투자 전략 BRRRR … 12/17/2019 561
공지 South LA단독주택 하우스 플리핑/리모델링 공사비 … 12/09/2019 650
공지 한국 부동산 시장과는 달리 미국에 플립시장이 … 12/03/2019 683
공지 SOUTH LA 단독주택 플리핑/리모델링 Before & After 11/27/2019 639
공지 1억으로 한국에서 미국 부동산에 투자 소유하는 … 11/12/2019 910
공지 미국 엘에이 북부 10 유닛 아파트 리모델링/플리… 11/04/2019 964
공지 South LA 단독주택 플리핑/리모델링 1000sq이 안되는… 10/17/2019 1172
공지 South LA 단독주택 플리핑/리모델링 BEFORE 3 BED 2 BATH… 10/15/2019 1114
공지 [김원석 부동산] 새 집으로 바뀐 엘에이 남부 토… 09/25/2019 1397
공지 [투자매물소개] 메디컬 센터에서 널싱홈 아파트… 09/17/2019 1342
공지 [김원석 부동산] $580,000 미국 South LA 단독주택 리… 08/27/2019 1614
공지 9월 부동산 투자 세미나 안내 08/26/2019 1492
공지 미국 South LA 단독주택 리모델링/플리핑 Before/ 뒷 … 06/25/2019 2234
공지 미국 South LA 단독주택 리모델링/플리핑 후 투자 2… 06/20/2019 2074
공지 [투자매물] 바다가 보이는 럭셔리 단독주택 건축… 06/13/2019 2290
공지 [투자매물소개] 가디나 Development 단독주택 6 unit 06/10/2019 2236
공지 [김원석 부동산] ADU란 무엇인가 Q&A PART.2 06/06/2019 2146
공지 ADU란 무엇인가 뒷채 건설로 주택 가치 상승하기 … 06/03/2019 2248
공지 [김원석 부동산] 미국 South LA 단독주택 리모델링/… 05/28/2019 2183
공지 미국 South LA 단독주택 리모델링/플리핑 전 후 04/25/2019 2442
공지 군인을 위한 VA 융자, Steering, and Trust deeds 04/19/2019 2361
공지 W2 월급쟁이라면 꼭 알아야할 FHA 융자 04/16/2019 2587
공지 집 페이먼트를 오히려 은행이 집 주인에게 준다 … 04/11/2019 2466
공지 부동산 라이센스 클래스 - 융자 용어 및 융자의 … 04/09/2019 2428
공지 부동산 라이센스 클래스 - Financing, Investing, and Loa… 04/04/2019 2359
공지 부동산 라이센스 클래스 - 부동산 감정평가 이론 04/02/2019 2390
공지 [김원석부동산] 미국 캘리포니아 무료 부동산 자… 03/28/2019 2467
공지 [김원석 부동산] Costa mesa 백인 동네 단독주택 리… 03/04/2019 2768
공지 [김원석부동산] 미국 캘리포니아 부동산 자격증/… 02/13/2019 3102
공지 [김원석 부동산]플리핑 Orange Hill 단독주택 Final … 01/24/2019 2861
공지 [김원석 부동산] \Whittier 타운하우스 12채 투자 매… 01/21/2019 2890
공지 부동산 라이센스 요점 정리 클래스 01/12/2019 2886
공지 [김원석 부동산] 하와이안 가든 8 UNIT 부동산 투… 01/08/2019 2924
공지 [김원석 부동산] 플리핑 Hollywood 럭셔리 맨션 리… 01/02/2019 2896
공지 [김원석 부동산] 플리핑 47th South LA 단독주택 리… 12/28/2018 2816
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA 단독주택 리모델… 12/03/2018 2983
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA 5 UNIT 아파트 리모… 12/03/2018 2853
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA 4 UNIT 아파트 리모… 11/26/2018 2974
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA Hass Final Flipping 리… 11/19/2018 2961
공지 [김원석 부동산] 플리핑 Hawthorne Town House Flipping … 10/30/2018 3026
공지 [김원석 부동산] 플리핑 Hollywood Single Family Home Fli… 10/30/2018 2994
공지 [김원석 부동산] 플리핑 Anaheim 4 Unit Flipping 리모… 10/19/2018 3210
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA 47th Part.2 Flipping … 09/28/2018 3367
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA Hass Part.2 Flipping … 09/26/2018 3223
공지 2018 Flipping 부동산 투자 세미나 09/11/2018 3469
공지 클로징 코스트란 05/13/2018 4326
공지 [ 돈방석 ] HOA (Home Owners Association) 04/14/2018 4095
공지 [ 돈방석 ] Apartment Flipping / 수익성 매물의 Flipping 04/02/2018 4163
공지 아파트 시세 올리기 - 돈방석 03/12/2018 4356
공지 렌트 컨트롤 2 - 돈방석 01/05/2018 5170
공지 Capital Gains Tax and Title 양도 소득세 - 돈방석 12/18/2017 4990
공지 융자의 기준 12/11/2017 5317
공지 몰기지 보험 비디오 Part 3 12/01/2017 5067
공지 몰기지 보험 비디오 Part 2 12/01/2017 5083
공지 융자 프로그램의 비교 12/01/2017 5389
공지 렌트컨트롤이란 12/01/2017 5318
공지 컨턴전시란 10/18/2017 6745
공지 하드머니 투자 10/13/2017 7189
공지 몰기지 보험 비디오 09/29/2017 5729
공지 부동산 투자 세미나 비디오 06/21/2015 17052
531 [김원석 부동산] 플리핑 Diamond Bar, Part 4 Final 순이… 08/10/2018 517
530 [김원석 부동산] 플리핑 Anaheim Hills, Single House Part 08/08/2018 420
529 [김원석 부동산] 플리핑 Anaheim, 2 unit flipping 08/06/2018 404
528 [ 돈방석 ] 구매 먼저 리스 먼저 08/02/2018 467
527 [김원석 부동산] 플리핑 Hawaiian Garden Part 1, 4 unit a… 07/31/2018 421
526 [김원석 부동산] 플리핑 Anaheim, Part 2 Single House Fli… 07/27/2018 390
525 [김원석 부동산] 플리핑 Hawthorne, Part 1 Town House Fli… 07/25/2018 355
524 [김원석 부동산] 플리핑 Silver Lake, Part 1 - Single Hou… 07/23/2018 369
523 [김원석 부동산] 플리핑 Diamond Bar, Part 1 06/29/2018 761
522 클로징 코스트란 05/13/2018 4326
521 [ 돈방석 ] HOA (Home Owners Association) 04/14/2018 4095
520 [ 돈방석 ] Apartment Flipping / 수익성 매물의 Flipping 04/02/2018 4163
519 아파트 시세 올리기 - 돈방석 03/12/2018 4356
518 렌트 컨트롤 2 - 돈방석 01/05/2018 5170
517 Capital Gains Tax and Title 양도 소득세 - 돈방석 12/18/2017 4990
 1 |  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 |  10