작성일 : 03/29/2016 12:44 am
복잡한 부동산 갈아타기
 글쓴이 : 김원석
조회 : 3,533  
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요즘은 가격이 많이 올라 소유하고 있던 부동산을 처분하고 업그레이드나 다운그레이드를 생각하는 분들이 많아 졌다. 이때 가장 걱정인 부분은 소유하고 있는 집을 먼저 팔아야 하는지, 구매하는 집을 먼저 구매해야 하는지 모르겠다. 다운페이는 집을 팔아야 나오는데 집을 먼저 팔자니, 구매할 집이 정해지지 않아서, 집도 없이 중간에 렌트를 해야 하는지 걱정이다. 그렇다고 렌트를 들어갔다 나오는 것도 단기간 이사를 자주할 것 같아 싫고, 시간에 쫒겨 성급히 집을 구매하는 것 역시 마음에 들지 않는다. 이런 상황에 있을 때 어떤 옵션이 있는지 알아보자.

첫 부동산의 구매는 약 2주에서 6개월이 소요된다. 고객이 원하는 크기, 지역, 가격을 잘 모르기에 시행착오를 격는 기간이 길어 시간의 소모가 많다. 두 번째 구매하는 집은 첫 집보다 찾는 시간이 훨씬 적게 소모되는데 아마도 무엇을 원하는지 목표가 있고, 현재 소유하고 있는 집보다 향상되는 것이 있어야 하기 때문인 것 같다. 더군다나 요즘 고객들은 인터넷으로 많이 보고 지식이 있기에 시세를 적당히 알아서 원하는 집을 찾는 것은 금방이다.

집을 갈아타는 고객은 집 판매의 완료가 되지 않은 상태에서, 마음에 드는 집을 찾았을 때 구매를 못 할 까봐 걱정이 생긴다. 그래서 고객의 집을 판매하여야 구매를 완료할 수 있다는 조항 (Contingency for sale of buyer’s property)을 오퍼에 넣어서 고객을 보호하며 판매하는 시간을 벌 수 있다. 이 조항은 고객의 집이 판매가 되지 않은 상태에서 오퍼를 쓸 때 사용한다. 양반간에 합의한 기간내에 판매가 이루어지지 않을 경우 계약은 파기가 되며 디파짓을 돌려받는다.

고객의 집을 판매하지 않은 상태에서 다른 집을 구매하는 다른 방법은, 현재 보유하고 있는 집의 렌트의 시세가 지불하고 있는 페이먼트보다 높을 때도 가능하다. 이럴 경우 현재 페이먼트가 빚으로 간주되지 않아 다른 집의 융자에 영향을 미치지 않을 수 있다. 구매하는 집 역시 고객이 거주목적으로 구매할 경우 처음 구매했을 때 처럼 FHA나 5% 다운을 또 사용할 수도 있다. 집을 보유한 상태에서도 구매하는 집에 본인이 거주할 것이라면 융자의 이자나 비용의 손해 없이 첫 구매처럼 또 융자를 받으며, 보유한 집의 융자의 변동도 없이 가능하다. 현재 집을 보유하고 편안하게 구매를 맞출수 있으며 구매의 추가 조항이 없기에 비교적 구매가 쉽다.

집을 판매하지 않고 또 다른 집을 구매하는 방법은, 현재 보유한 집에서 홈에퀴티나 캐쉬아웃 재융자를 하는 것이다. 이것은 보유한 집의 에퀴티가 많거나 다운페이가 모자랄 때 사용한다. 인컴이 적어서 원하는 금액의 융자가 나오지 않고, 에퀴티가 많은 경우에는 이 방법을 사용하여 융자 가능금액보다 높은 집을 구매할 수 있다. 예를 들어 연봉 $50,000의 집 주인이 융자가 없는 집을 소유하고 있는 경우를 보겠다. 이 사람은 최고 융자 가능금액은 연봉의 5배인 $250,000 이다. 현재 집에서 $250,000을 캐쉬아웃을 하고 이 것을 다운페이로 사용하여 또다시 $250,000의 융자를 받아 $500,000의 집을 구매할 수 있다.

판매와 구매를 동시에 하는 방법이 가장 널리 쓰인다. 문제는 판매의 기간을 예측하기 어렵다. 2주만에 판매될 수도 있지만 2달이 걸릴 수도 있기 때문이다. 더군다나 바이어는 에스크로를 취소할 수 있는 조항이 3가지 (인스펙션, 감정, 융자)나 있어서 이것을 믿지 못할 수도 있다.

부동산 계약서 중 Seller’s purchase of Replacement property라는 것이 있다. 이 계약서는 고객이 본인이 거주하는 집을 에스크로에 넣고, 구매할 집을 정해진 기간 내에 찾지 못할 경우, 양방간에 계약을 정식으로 파기할 수 있는 계약서 이다.

필자는 개인적으로 판매와 구매를 동시에 하는 것을 권해주고 싶다. 요즘은 바이어가 많아 구매의 경쟁이 많아 판매시 조건을 많이 걸수 있기 때문이다. 그러므로 구매쪽에 조항을 걸고 에스크로에 들어가는 것은 거의 불가능 하지만, 판매시 조항을 거는 것은 많이 볼 수 있다. 최고 5개의 에스크로가 맏물린 판매도 해봤지만 불가능 하지는 않다. 구매자와 판매자 서로간의 이해만 있고 노련한 부동산에이전트와 같이 진행한다면 충분히 해낼수 있는 것이 부동산 갈아타기이다.
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