작성일 : 08/09/2016 01:54 am
0 Down 커머셜 융자
 글쓴이 : 김원석
조회 : 2,633  


커머셜 융자하면 다운페이가 많아야 하고 이자가 높아 관심이 없는 자영업자가 많다. 일반적으로 알려진 10% 다운 SBA융자가 아닌 0 다운 SBA 7a 융자를 알아 보겠다. 무엇보다 이 프로그램의 장점은 다운페이로 사용되는 큰 자금의 투자를 필요하지 않아 중소기업의 상업용 부동산의 구매를 조금 더 수월하게 해주는데 의미가 있겠다.
자영업자가 본인이 사용할 상업용 부동산일 경우 $5백만 까지 0 다운으로 부동산을 구매할 수 있다. 확실한 오너쉽과 좋은 크레딧, 일정한 현금의 흐름을 지난 2년간 보고할 수 있으면 가능성이 많아진다. 가장 단순하게 가능하지 알아보려면 세금 보고하는 연간 순이익 (net income)이 월 페이먼트의 1.25배 이하이면 가능하다. 이것을 Debt Service Coverage Ratio (부채상환 계수)라 하며 예를 들어 $1백만의 융자의 페이먼트는 6%, 25년 상환일 경우 월 $6500 정도가 된다. 이것은 연간 $77,000 정도의 페이먼트이며 이것에 1.25배를 곱하면 $96,500 정도의 순이익을 연간 보고할 경우 가능성이 있다는 것이다.
이 융자는 현재 비즈니스를 운영하는 자영업 자가 본인이 건물의 51% 이상 사용할 부동산을 구매할 때만 사용할 수 있다. 비즈니스와 빌딩을 같이 구매할 때는 사용할 수 없다. 의과 관련 비즈니스는 드물게 처음으로 시작하는 경우도 융자를 받을 수 있다. 투자용인 아파트나 유닛이 많은 샤핑몰은 가능하지 않다. 호텔이나 주유소, 골프장 등의 특수 비즈니스 경우에는 다운페이가 필요하다.
구매와 재융자도 가능하며 새로 짓는 건축융자도 가능하다. 이미 지어진 빌딩은 51%이상, 새로 건축시에는 60%이상 본인이 사용하여야 한다. 또한 에퀴티가 모자라 재융자가 가능하지 않은 건물의 경우 이 프로그램으로 재융자를 할수 있으며, 현재 은행이 튼튼한 재력을 지난 3년간 보여주지 못했을 경우에 사용 가능하다.
SBA 7a 프로그램은 바이어의 상황에 따라 구매 금액의 최고 125%까지 융자를 얻을 수 있다. 클로징코스트, 운영자금, 리모델링 및 비즈니스 관련 기타 빚까지도 빌릴 수 있다. 25년 고정 융자부터 3, 5, 7, 10년 고정에 변동 이자로도 융자를 받을 수 있다. 25년 고정은 변동보다 융자 받기가 조금 어렵고 $10,000 정도의 다운이 필요할 수도 있다. 변동으로 바뀐 융자의 이자는 현재 5.5% ~ 6% 사이의 이율을 보인다.
변동이자를 고려해볼 이유는 첫 3년만 Prepayment Penalty가 있고 3번째 해에는 1%의 페널티 밖에 되지 않는다. Prime Rate이 상승할 경우 재융자를 하던지 판매를 고려해 볼 수도 있다. 비즈니스의 계획이 변동 중이라면 변동이자를 고려해 볼만하다. 또한 Prime Rate의 상승은 경제가 좋아진 것을 나타내므로 본인의 비즈니스도 좋아져 상승한 페이먼트를 감당할 수 있을 것이다. 만약 건축 융자를 받을 경우 에퀴티의 급격한 상승도 기대해 볼만하다.
커머셜 부동산은 거주용 부동산과는 다르게 아직 상승세를 보이고 있어 원하는 빌딩을 저렴하게 구매할 수 있는 기회이기도 하다. 비지니스를 운영하여 돈을 버는 것은 한계가 있다. 내가 일을 하여 돈을 버는 것은 생활비를 충당하는 것이 대부분일 것이다. 장사 잘된다고 하는 비지니스를 한다고 해도 실제로 내 주머니에 남아 있는 것이 많지 않은 것이 미국생활이지 싶다. 이때 정말로 재산을 늘려나갈 수 있는 것은 무엇인지 생각을 해볼 필요가 있다. 비지니스를 운영하는 목적을 부동산 획득에 촛점을 맞춰야 한다고 생각한다. 비지니스 운영하기도 어려운데 부동산은 생각도 못 할경우도 있다. 하지만 내 재산증식에는 부동산을 꼭 고려해야 할 것이다. 매월 수익계산을 할 때 큰 부분을 차지하는 것이 렌트비이다. 만약 이 렌트비를 내 재산을 증식하는데 사용할 수 있다면 이보다 더 큰 혜택을 없을 것이다.
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