작성일 : 10/18/2016 12:46 am
커머셜 부동산 Flip
 글쓴이 : 김원석
조회 : 1,944  


많은 한인들이 관심을 가지고 있는 부동산 투자중의 한가지인 Flip이 있다. 단기간 투자의 방법 중 한가지로 컨디션이 좋지 않은 집을 구매하여 리모델링 후 판매하여 이익을 취하는 것을 Flip이라 한다. 많은 TV 쇼에서 다루듯이 이러한 Flip은 단독 주택에만 국한된 것으로 생각하는 경우가 많으나 아파트나, 쇼핑몰, 오피스 빌딩까지도 Flip을 할 수 있는 방법에 대해 배워 보겠다.
소득이 발생하는 부동산의 경우 단독 주택이나 콘도와는 달리 예쁘게 꾸미기만 한다고 가격이 변경되지 않는다. 이러한 커머셜 부동산은 소득에 따라서 매물의 가격이 변경된다는 것을 기초적으로 이해를 해야 가능하다. 딱딱하지만 GRM (수입 배수)와 CAP Rate (순이익율)에 대해 이해를 해야 한다. 우선 한인타운에서는 월 GRM은 약 180에서 200 배이다. 즉 월 렌트에 200 배를 곱하면 그 부동산의 가격이 산출되는 것이다. 한인타운의 매물은 월 $5000 인컴이 있는 빌딩은 약 $1백만 정도의 시세이다. 물론 컨디션과 장소 등 여러가지의 복합적인 요소를 더해야 하겠지만 이러한 요소도 렌트에 이미 포함되어 있는 경우가 많다. 즉 매매가격에 상승요인인 학군이 좋다면 이미 그 학군은 렌트가격에 반영이 되어 있다는 것이다. 그러므로 한 특정지역에서는 대부분 비슷한 GRM을 찾아 볼 수 있다.
여기에서 아파트 Flip 투자자에게 중요한 부분이 있다. 일반 빌딩 주인의 생각으로는 “몇백 달러 적게 받으려고 스트레스 받을 일 없다.” 라며 렌트를 올리지 않을 경우가 많던지 시세보다 낮게 렌트를 시작하는 경우가 있다. 시세보다 렌트를 적게 받고 있는 유닛이 있다면 여기에서 전문 투자자들은 돈을 벌 수 있는 찬스가 생긴다. 한인타운에서 렌트를 월 $100을 적게 받으면 판매시 $20,000의 감액이 발생한다. 그 이유는 한인타운의 월 GRM은 200배 이기 때문이다. 즉 $100 X 200은 $20,000 이다. 만약 시세보다 렌트를 $500 적게 받고 있다면 판매시 $100,000의 차액을 감안하고 판매를 해야 한다. 매년 3% 렌트 상승을 다시 생각하게 하는 계산일 것이다. 차라리 무료 렌트를 주는 한이 있더라도 월 렌트를 깍지 않는 것이 주인에게는 이롭다.
그렇다면 렌트를 시세보다 적게 지불하고 있는 테넌트는 내보내는 것이 판매시 가격 상승에 도움이 되는지 알아 보자. 한인타운에서는 렌트컨트롤이라는 것이 있다. 1978이전에 지은 다세대 아파트이며 City of Los Angeles, West Hollywood, Santa Monica 시에 있는 건물에 거주하는 테넌트는 이 법에 보호를 받는다. 계약기간이 만료가 되었더라도 집주인이 테넌트를 내보내려면 최고 $20,000 정도의 이사비용을 주어야 가능하다. 그래서 오래 거주한 테넌트중 시세에 한참 모자라는 렌트를 지불하는 경우를 볼수 있다. 한인타운이라면 월 $100의 렌트가 $20,000 의 판매가격을 좌우하기에 이사비용을 생각해도 차액이 클 경우에는 고려해볼 사항이다.
물론 렌트를 상승을 시키려면 건물의 리모델도 필요하다. 새로 단장하여 미래의 테넌트를 잘 받는 것도 중요하지만 다음 바이어를 시각적으로 매력시키는 것도 중요하기 때문이다. 아무리 숫자만 보고 구매하는 아파트이지만 이왕이면 눈에도 즐거운 매물을 구매하는 것은 당연한 이유일 것이다. 이때 필요이상의 리모델링은 삼가하여야 한다. 어떤 부분에 있어서는 렌트 상승에 도움이 되지 않는 부분을 리모델 할경우도 있기에 이 모든 것들을 심사숙고 하여 진행하여야 할 것이다.
렌트비의 상승만큼 중요한 부분은 지출의 컨트롤 이다. 지출을 줄여 CAP (순이익율)을 상승 시키는 것 또한 중요한 키포인트다. 렌트를 시세에 받지 못하고 있는 매물이었다면 지출또한 줄일 수 있는 부분이 많이 있을 것이므로 보험료부터 수영장관리비, 보수공사 담당까지 잘 확인해 볼필요가 있다.
단독 주택과는 달리 커머셜 부동산의 경우 가격 상승의 요소가 어떻게 다른지 알아 보았다. 이처럼 부동산에 관심을 가지고 다른 방향에서 투자를 해석하려 할 때 더 많은 방법의 부동산 투자의 가능성이 보일 것이다. 학군 좋은 곳에 3베드를 저렴한 시기에 구매하여 소유하고 있다가 차후에 비싼 가격에 판매하는 것이 부동산 투자의 모두가 아닌 것이다.

 
 

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