작성일 : 10/18/2016 12:46 am
커머셜 부동산 Flip
 글쓴이 : 김원석
조회 : 1,998  


많은 한인들이 관심을 가지고 있는 부동산 투자중의 한가지인 Flip이 있다. 단기간 투자의 방법 중 한가지로 컨디션이 좋지 않은 집을 구매하여 리모델링 후 판매하여 이익을 취하는 것을 Flip이라 한다. 많은 TV 쇼에서 다루듯이 이러한 Flip은 단독 주택에만 국한된 것으로 생각하는 경우가 많으나 아파트나, 쇼핑몰, 오피스 빌딩까지도 Flip을 할 수 있는 방법에 대해 배워 보겠다.
소득이 발생하는 부동산의 경우 단독 주택이나 콘도와는 달리 예쁘게 꾸미기만 한다고 가격이 변경되지 않는다. 이러한 커머셜 부동산은 소득에 따라서 매물의 가격이 변경된다는 것을 기초적으로 이해를 해야 가능하다. 딱딱하지만 GRM (수입 배수)와 CAP Rate (순이익율)에 대해 이해를 해야 한다. 우선 한인타운에서는 월 GRM은 약 180에서 200 배이다. 즉 월 렌트에 200 배를 곱하면 그 부동산의 가격이 산출되는 것이다. 한인타운의 매물은 월 $5000 인컴이 있는 빌딩은 약 $1백만 정도의 시세이다. 물론 컨디션과 장소 등 여러가지의 복합적인 요소를 더해야 하겠지만 이러한 요소도 렌트에 이미 포함되어 있는 경우가 많다. 즉 매매가격에 상승요인인 학군이 좋다면 이미 그 학군은 렌트가격에 반영이 되어 있다는 것이다. 그러므로 한 특정지역에서는 대부분 비슷한 GRM을 찾아 볼 수 있다.
여기에서 아파트 Flip 투자자에게 중요한 부분이 있다. 일반 빌딩 주인의 생각으로는 “몇백 달러 적게 받으려고 스트레스 받을 일 없다.” 라며 렌트를 올리지 않을 경우가 많던지 시세보다 낮게 렌트를 시작하는 경우가 있다. 시세보다 렌트를 적게 받고 있는 유닛이 있다면 여기에서 전문 투자자들은 돈을 벌 수 있는 찬스가 생긴다. 한인타운에서 렌트를 월 $100을 적게 받으면 판매시 $20,000의 감액이 발생한다. 그 이유는 한인타운의 월 GRM은 200배 이기 때문이다. 즉 $100 X 200은 $20,000 이다. 만약 시세보다 렌트를 $500 적게 받고 있다면 판매시 $100,000의 차액을 감안하고 판매를 해야 한다. 매년 3% 렌트 상승을 다시 생각하게 하는 계산일 것이다. 차라리 무료 렌트를 주는 한이 있더라도 월 렌트를 깍지 않는 것이 주인에게는 이롭다.
그렇다면 렌트를 시세보다 적게 지불하고 있는 테넌트는 내보내는 것이 판매시 가격 상승에 도움이 되는지 알아 보자. 한인타운에서는 렌트컨트롤이라는 것이 있다. 1978이전에 지은 다세대 아파트이며 City of Los Angeles, West Hollywood, Santa Monica 시에 있는 건물에 거주하는 테넌트는 이 법에 보호를 받는다. 계약기간이 만료가 되었더라도 집주인이 테넌트를 내보내려면 최고 $20,000 정도의 이사비용을 주어야 가능하다. 그래서 오래 거주한 테넌트중 시세에 한참 모자라는 렌트를 지불하는 경우를 볼수 있다. 한인타운이라면 월 $100의 렌트가 $20,000 의 판매가격을 좌우하기에 이사비용을 생각해도 차액이 클 경우에는 고려해볼 사항이다.
물론 렌트를 상승을 시키려면 건물의 리모델도 필요하다. 새로 단장하여 미래의 테넌트를 잘 받는 것도 중요하지만 다음 바이어를 시각적으로 매력시키는 것도 중요하기 때문이다. 아무리 숫자만 보고 구매하는 아파트이지만 이왕이면 눈에도 즐거운 매물을 구매하는 것은 당연한 이유일 것이다. 이때 필요이상의 리모델링은 삼가하여야 한다. 어떤 부분에 있어서는 렌트 상승에 도움이 되지 않는 부분을 리모델 할경우도 있기에 이 모든 것들을 심사숙고 하여 진행하여야 할 것이다.
렌트비의 상승만큼 중요한 부분은 지출의 컨트롤 이다. 지출을 줄여 CAP (순이익율)을 상승 시키는 것 또한 중요한 키포인트다. 렌트를 시세에 받지 못하고 있는 매물이었다면 지출또한 줄일 수 있는 부분이 많이 있을 것이므로 보험료부터 수영장관리비, 보수공사 담당까지 잘 확인해 볼필요가 있다.
단독 주택과는 달리 커머셜 부동산의 경우 가격 상승의 요소가 어떻게 다른지 알아 보았다. 이처럼 부동산에 관심을 가지고 다른 방향에서 투자를 해석하려 할 때 더 많은 방법의 부동산 투자의 가능성이 보일 것이다. 학군 좋은 곳에 3베드를 저렴한 시기에 구매하여 소유하고 있다가 차후에 비싼 가격에 판매하는 것이 부동산 투자의 모두가 아닌 것이다.
DISCLAIMERS: 이 글은 각 전문가 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information.

 
 

번호 제   목 날짜 조회
공지 1억으로 한국에서 미국 부동산에 투자 소유하는 … 11/12/2019 18
공지 미국 엘에이 북부 10 유닛 아파트 리모델링/플리… 11/04/2019 122
공지 South LA 단독주택 플리핑/리모델링 1000sq이 안되는… 10/17/2019 312
공지 South LA 단독주택 플리핑/리모델링 BEFORE 3 BED 2 BATH… 10/15/2019 295
공지 [김원석 부동산] 새 집으로 바뀐 엘에이 남부 토… 09/25/2019 564
공지 [투자매물소개] 메디컬 센터에서 널싱홈 아파트… 09/17/2019 514
공지 [김원석 부동산] $580,000 미국 South LA 단독주택 리… 08/27/2019 703
공지 9월 부동산 투자 세미나 안내 08/26/2019 667
공지 미국 South LA 단독주택 리모델링/플리핑 Before/ 뒷 … 06/25/2019 1340
공지 미국 South LA 단독주택 리모델링/플리핑 후 투자 2… 06/20/2019 1173
공지 [투자매물] 바다가 보이는 럭셔리 단독주택 건축… 06/13/2019 1404
공지 [투자매물소개] 가디나 Development 단독주택 6 unit 06/10/2019 1350
공지 [김원석 부동산] ADU란 무엇인가 Q&A PART.2 06/06/2019 1266
공지 ADU란 무엇인가 뒷채 건설로 주택 가치 상승하기 … 06/03/2019 1349
공지 [김원석 부동산] 미국 South LA 단독주택 리모델링/… 05/28/2019 1319
공지 미국 South LA 단독주택 리모델링/플리핑 전 후 04/25/2019 1577
공지 군인을 위한 VA 융자, Steering, and Trust deeds 04/19/2019 1502
공지 W2 월급쟁이라면 꼭 알아야할 FHA 융자 04/16/2019 1685
공지 집 페이먼트를 오히려 은행이 집 주인에게 준다 … 04/11/2019 1618
공지 부동산 라이센스 클래스 - 융자 용어 및 융자의 … 04/09/2019 1588
공지 부동산 라이센스 클래스 - Financing, Investing, and Loa… 04/04/2019 1514
공지 부동산 라이센스 클래스 - 부동산 감정평가 이론 04/02/2019 1551
공지 [김원석부동산] 미국 캘리포니아 무료 부동산 자… 03/28/2019 1594
공지 [김원석 부동산] Costa mesa 백인 동네 단독주택 리… 03/04/2019 1900
공지 [김원석부동산] 미국 캘리포니아 부동산 자격증/… 02/13/2019 2205
공지 [김원석 부동산]플리핑 Orange Hill 단독주택 Final … 01/24/2019 1996
공지 [김원석 부동산] \Whittier 타운하우스 12채 투자 매… 01/21/2019 2023
공지 부동산 라이센스 요점 정리 클래스 01/12/2019 2023
공지 [김원석 부동산] 하와이안 가든 8 UNIT 부동산 투… 01/08/2019 2074
공지 [김원석 부동산] 플리핑 Hollywood 럭셔리 맨션 리… 01/02/2019 2032
공지 [김원석 부동산] 플리핑 47th South LA 단독주택 리… 12/28/2018 1977
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA 단독주택 리모델… 12/03/2018 2094
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA 5 UNIT 아파트 리모… 12/03/2018 1968
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA 4 UNIT 아파트 리모… 11/26/2018 2114
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA Hass Final Flipping 리… 11/19/2018 2103
공지 [김원석 부동산] 플리핑 Hawthorne Town House Flipping … 10/30/2018 2187
공지 [김원석 부동산] 플리핑 Hollywood Single Family Home Fli… 10/30/2018 2162
공지 [김원석 부동산] 플리핑 Anaheim 4 Unit Flipping 리모… 10/19/2018 2362
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA 47th Part.2 Flipping … 09/28/2018 2518
공지 [김원석 부동산] 플리핑 South LA Hass Part.2 Flipping … 09/26/2018 2361
공지 2018 Flipping 부동산 투자 세미나 09/11/2018 2580
공지 클로징 코스트란 05/13/2018 3421
공지 [ 돈방석 ] HOA (Home Owners Association) 04/14/2018 3234
공지 [ 돈방석 ] Apartment Flipping / 수익성 매물의 Flipping 04/02/2018 3303
공지 아파트 시세 올리기 - 돈방석 03/12/2018 3454
공지 렌트 컨트롤 2 - 돈방석 01/05/2018 4178
공지 Capital Gains Tax and Title 양도 소득세 - 돈방석 12/18/2017 4023
공지 융자의 기준 12/11/2017 4351
공지 몰기지 보험 비디오 Part 3 12/01/2017 4111
공지 몰기지 보험 비디오 Part 2 12/01/2017 4132
공지 융자 프로그램의 비교 12/01/2017 4403
공지 렌트컨트롤이란 12/01/2017 4332
공지 컨턴전시란 10/18/2017 5603
공지 하드머니 투자 10/13/2017 5973
공지 몰기지 보험 비디오 09/29/2017 4723
공지 부동산 투자 세미나 비디오 06/21/2015 16149
521 [ 돈방석 ] HOA (Home Owners Association) 04/14/2018 3234
520 [ 돈방석 ] Apartment Flipping / 수익성 매물의 Flipping 04/02/2018 3303
519 아파트 시세 올리기 - 돈방석 03/12/2018 3454
518 렌트 컨트롤 2 - 돈방석 01/05/2018 4178
517 Capital Gains Tax and Title 양도 소득세 - 돈방석 12/18/2017 4023
516 융자의 기준 12/11/2017 4351
515 몰기지 보험 비디오 Part 3 12/01/2017 4111
514 몰기지 보험 비디오 Part 2 12/01/2017 4132
513 융자 프로그램의 비교 12/01/2017 4403
512 렌트컨트롤이란 12/01/2017 4332
511 컨턴전시란 10/18/2017 5603
510 하드머니 투자 10/13/2017 5973
509 몰기지 보험 비디오 09/29/2017 4723
508 사냥하는 현대인 11/21/2016 2569
507 커머셜 부동산 Flip 10/18/2016 1999
 1 |  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 |  10