작성일 : 02/11/2014 09:18 am
First time home buyer
 질문자 : totogirl
조회 : 8,776  


안녕하세요. 첫집을 사려고 계획중입니다.
다운페이는 사려고하는집의 30프로 정도 가지고 있구요.
나머지는 론을 받으려고 계획중입니다.
예전에 2010년쯤에...first time home buyer한테 주는 혜택이 있었는데 이제 폐지된걸로 알고있었거든요? 그런데 어떤분께서 엘레이시는 아직 혜택을 준다는 말씀을하시더라구요..
무슨 교육을 받아야한다면서..
그런데 그분도 자세히는 잘 모르시는것 같아서 확실히 알아보고 싶어서 여쭤봅니다.
저는 토렌스쪽을 알아보고있는데 엘레이 카운티니까...포함이 되는지..
아직 그런 혜택이 있다면 그 혜택을 받는 사람들의 조건은 무엇인지 알고싶습니다.
감사합니다.

김원석의 답변 02/13/2014 09:30 pm
 
이전에 사용하였던 칼럼이 있어 다시 올려 봅니다.

도시 다운페이 보조 프로그램과 가주 다운페이 보조 프로그램 비교

요즘 처음으로 집을 장만 하려는 바이어가 많아지면서 첫집 장만 보조 프로그램에 관심이 많이 모이고 있다. 본인에게 적합한 보조 프로그램은 어떤것이 있는지 아니면 그 외에 다른 프로그램이 있는지 확인을 해보도록 하겠다.
가장 널리 사용되는 다운페이 보조 프로그램중 개인적으로 권장하는 프로그램은 National Homebuyers Fund®, Inc. (NHF) 에서 도움을 주는 0.5% 다운 플레티넘 프로그램이다. FHA나 VA융자에 사용하며 1차 융자 금액의 3%의 보조 받은 금액을 다시 갚지 않아도 되는 프로그램이다. 지난 3년간 집을 소유한 기록이 없으며 꼭 첫집 구매에만 해당하지 않다. 본인의 거주용 집에만 허락되며 620점 이상의 크레딧 점수와 인컴의 제약이 있다. LA 카운티내에 구매시 연 $80,040, Orange 카운티 내에 구매시 연 $96,715 이하의 인컴을 보고 하여야 한다. 반면에 인컴의 45%를 몰게지와 재산세에 사용할 수 있기에 인컴이 적을 경우 융자 가능 금액이 적어지게 된다. 예를 들어 LA 카운티에 $400,000의 집을 구매하려면 연 인컴이 $80,000이 되어야 하므로 더 많으면 실격이되며 인컴이 적을 경우에는 원하는 융자금액을 얻을 수 없게 된다.  연 인컴이 $60,000일경우 약 $300,000의 융자가 가능하게 된다. 1차 융자금액은 $417,000 미만이어야 하며 구매가격이 그 이상일 경우 차액은 다운페이로 지불 하여야 한다. 플래티넘 프로그램은 군인이 아닐경우 FHA 로 구매를 하여야 하기에 융자 보험 (mortgage Insurance)에 가입하여야 하며 $100,000의 융자 금액당 월 $100정도를 지불 해야 한다. 가주내 어디든지 구매할 수 있으나 콘도나 타운하우스는 FHA 승인이 난 곳이 드물기에 단독 주택을 구매할 때 사용하기에 좋다. 일반 FHA의 경우 에스크로의 기간은 약 30~45일이 소요 되나 플레티넘 프로그램을 받기 원한다면 45~60일이 소요된다.
도시 프로그램은 구매를 원하는 도시의 웹사이트를 참조하면 어떤 종류의 보조 프로그램을 제공하는지 알 수 있다. 대표적인 예로 LA시의 경우 Low Income Purchase Assistance 프로그램 (LIPA)을 제공한다. 플레티넘 융자와는 달리 $60,000까지의 금액을 보조 받을 수 있으며 재융자나 집 판매시 갚아야한다. 본인 거주용으로 구매하여야 하며 인컴의 제약은 4인 가족의 경우 연 $66,250까지 허락한다. 구매가격은 $394,250을 넘을 수 없으며 최소 1%의 다운페이먼트를 요구한다. LA도시 (벨리지역부터 Harbor city와 LA항구 인근 지역까지 포함)내에 있어야 하며 8시간의 집구매자 교육을 수련하여야 하며 아파트 유닛은 구매할 수 없다. 융자 프로그램은 FHA나 Conventional등 어떻한 프로그램이나 사용할 수 있으나 60일 정도의 에스크로 기간이 소요된다.
개인적으로 구매금액의 3%를 삭감받는 플레티넘 프로그램을 권장한다. 한 도시에만 국한되어 집을 찾지 않아도 되며 에스크로 기간도 도시프로그램에비해 짧다. 도시프로그램은 도시마다 차이가 많이 있으나 연간 지정된 예산이 있어 에스크로 중 예산이 없어질 경우 낭패를 볼수도 있으며 경우에 따라 에스크로가 3개월 이상 지연이 되는 경우도 많이 있다. 

질문하신 분의 답을 해드리자면 토렌스 지역은 LIPA를 사용할 수 없습니다. 0.5% 다운 페이프로그램은 사용할 수있으나 다운페이를 적게 하는 만큼 페이먼트가 많아 지겠죠. FHA나 0.5% 다운을 사용하시려면 $400,000 이하의 집을 구매하셔야 월 $2000 정도의 몰게지가 됩니다. 여기에 재산세에 융자 보험까지 들면 $800 정도는 추가가 되기에 페이먼트가 너무 많아 집니다.
이런 혜택을 보시려면 우선 얼마 정도의 융자가 가능한지 가까운 은행, 융자 브로커, 또는 저에게 문의 (^^) 하시는 것이 제일 먼저 순서라 하겠습니다.
많은 분들이 "First Time Buyer Program"을 알려 준다는 종교 기관에 수업료 내시고 시간 낭비 하시는 분들이 계십니다. 대부분의 바이어는 이 프로그램을 사용할수 없던지, 사용할 이유가 없던지 아니면 융자가 가능하지 않은 분들이 대부분이어서 결국 시간에 돈낭비를 하고 주택 구매도 하지 못하는 경우를 많이 보았습니다. 어떤 분들은 이런곳에서 추천한 주식까지 구매를 하면 첫집 장만에 혜택을 준다하여 알지도 못하는 곳에 다운페이를 저축해 놓으신 바이어분도 계셨습니다.
참고로 그 바이어분은 그 기관에서 소개시켜준 부동산 에이전트와 2년간을 집 구매하려 다니다 포기한 상태였습니다. 작년 말에 저를 만나신 후 약 2개월만에 에스크로를 열고 이주 하시어 지금은 편안히 거주하고 계십니다.
집을 구매하시려면 부동산 에이전트에게 문의를 하셔야 합니다. 주위의 알음이나 귀동냥으로 알고계신 잘못된 상식으로 시간낭비와 비용낭비를 하지않으시길 바라겠습니다.
처음으로 집을 구매하시는 분은 본인 조차도 어느지역을 원하고 얼마 짜리 집을 구매할 수 있는지도 모르기에 전문인과 상담을 먼저 나누시고 시작하시는 것을 권해드립니다.
집 구매는 3개월 이상이 되면 구매하시는 분조차 지치게 됩니다. 좋은 부동산 에이전트와 융자 에이전트 만나셔서 저렴하고 마음에 드시는 집 구매하시길 바라겠습니다.
김원석의 답변 02/13/2014 09:35 pm
 
참고로 30% 다운하실 생각이시라면 first time buyer program을 사용할 이유가 없습니다. 첫집 구매 융자는 다운페이가 거의 없으신 분들께 해당하며 20% 미만의 다운을 하기에 융자 보험을 지불해야 합니다. $400,000의 융자시 월 $400을 추가로 내야하나 20% 이상 다운을 하실 경우에는 이 융자 보험을 내지 않아도 되기에 30% 다운을 생각 하시는 분은 첫집 구매 프로그램이 필요없게 되는 것입니다.
 
 

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