다니엘 박의 모기지 융자 칼럼

칼럼니스트: 다니엘 박 융자 전문가

현 Pacific Wholesale Mortgage, MLO
코스닥 상장사 공시 및 IR 업무
동양생명 자산운용팀 융자 담당

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FHA 론의 자격 조건- Conventional 론과 무엇이 다른가?
01/16/2021 10:17 pm
 글쓴이 : dsang
조회 : 1,036  


정부가 보증하는 론을 보통 FHA Loan 이라고 한다. FHA Federal Housing Administration 약자이다. FHA Department of Housing and Urban Development(HUD) 산하조직으로 borrower default 인한 랜더의 손실을 보상해 준다. 따라서 FHA Loan 정부가 보증하여 주기 때문에 안전하게 랜더가 빌려줄 있으며 이때 일정한 보험료를 지불하여야 한다. 


FHA Loan 대한 오해는 저소득층을 위한 이라고 생각하는 분들이 있는데, 그렇지 않다. 론은 소득과 관련이 있는 것이 아니라 가장 특징은 정부가 보증하는 대신 론을 받을 UFMIP MIP , Up Front Mortgage Insurance Premium 모기지가 유지되는 기간동안 Mortgage Insurance 내야한다는 것이다. 반면에 conventional loan 비하여 가격조건이 까다롭지 않다. 


그런 어떤 분들이 FHA 받으려하고 받을 있는가 살펴보고자 한다. 먼저 크레딧 스코어다. 크레딧 스코어가 580 이상이면 3.5% 다운 페이로 융자가 가능하다. 그러나 500-579점은 10% 이상 다운이 필요하다. 여기서 하나 conventional loan 비교해 것은 FHA loan 만이 적은 다운으로 융자를 받을 있는 것이 아니라 conventional loan 역시 3%-5% 다운 만으로도 융자가 가능하다. 다만 이경우 equity 20% 이상 되는 시점에서 PMI라고 하는 보험료를 면제해 주는 것이다. 따라서 Low down으로 FHA conventional loan 모두 받을 있다. 반드시 20% 이상 다운을 하여야 론을 받을 있는 것은 아니다. 20% 이상 다운을 하면 PMI 안내도 되고 좋은 조건으로 융자를 받을 있기 때문에 그렇게 추천하는 것이다. 


두번째는 일한 경력이 짧거나 나쁜 기록이 오래되지 않은 경우이다.  Conventional loan 경우 융자 신청일 기준으로 동일 회사 또는 직종에서 최소 2 이상 근무하고 2년간의 tax return 필요하지만 FHA loan 완화된 심사기준을 갖고있다. 또한 Foreclosure 경우는 3 bankruptcy 경우 2년간 융자를 받는다. 반면 conventional loan 경우 각각 7년과 4년간 융자를 받을 없다. 


실무적으로 사례를 보면 다운 페이가 적더라도 인컴 기간 증명이 확실하고 크레딧 스코어가 좋은 경우는 conventional loan 신청하여도 무방하다. 그러나 현재 또는 당분간 크레딧 스코어 회복이 어려운 경우는 FHA loan 고려해 있다. 안좋은 기록의 기간이 아직 짧아 conventional loan 받을 자격이 안되는 경우도 포기하지 말고 FHA loan으로 신청이 가능하다. DTI 경우도 FHA loan 완화된 심사 기준을 갖고 있어, 페이먼이 많은 경우 FHA loan 유리할 있다. 또한 융자시 지급하는 UPMIP 융자금액의 1.75% 내게되어 부담으로 작용하는데, 이것은 융자금액 이외에 추가로 융자받을 있다. 


요즘과  같이 이자율이 낮은 시기에 FHA loan 받은 분들이 재융자를 받으려면 FHA streamline refinance 받을 있다. FHA loan 받은 6개월 이상 페이먼을 연체없이 경우 가능하며 이때 감정, 인컴, 크레딧 확인 등을 요구하지 않는다. 심사조건이 까다롭지 않아 상대적으로 짧은 기간에 융자를 마칠 있다. 다만 다시 융자 금액의 1.75% UPMIP 내야하며 처음 받을 비용은 융자기간에 따라 환급받게된다. 만약 융자 시점에서 conventional loan 받을 자격 조건을 갖추고 있다면 conventional loan으로 융자를 신청할 수도 있다. 


프로그램은 크게 두가지 conventional loan Non-conventional loan , 정부 보증론으로 나눈다. 본인의 상황과 자격조건에 따라 선택할 있다. 요즘 구매 또는 융자 심사가 까다로운 편이다. 이때 FHA loan 활용한다면 보다 엄격한 심사를 벗어날 있는 기회가 있다. 2021년도 저금리가 유지되면 최저가 모기지 이자율이 적용될 것으로 예상하고 있다. 현재 내고 있는 랜트비가 부담스럽고 융자 자격 조건을 갖추고 있다면 본인의 예산에 맞는 집을 구매하는 것도 좋은 옵션이 있다. 인컴 증명이 충분하다면 적은 다운 페이먼으로도 장만이 가능하기 때문이다. 먄약 올해 상반기 구입을 원한다면 지금부터 융자 한도를 전문가에게 의뢰하여 확인하고 House search 시작하여야 것입니다. 


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Daniel Park

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